LA ANTICRESIS.
Concepto. Caracteres. Elementos. Formalidades. Efectos. Derechos y Obligaciones
del Acreedor en la Anticresis. Derechos y obligaciones del Deudor en la
Anticresis.
A.- Concepto
La
Anticresis es un contrato por el cual el acreedor adquiere el derecho de hacer
suyos los frutos del inmueble que se le entregue, con la obligación de
imputarlos a los intereses, si se le deben, y luego al capital de su acreencia.
Artículo 1855 CC.
Ø Artículo
1862 CC: No puede ser estipulada por un tiempo mayor
de quince años.
o
En el caso de que el
contrato no establezca ningún término, o establezca uno mayor de quince años,
la anticresis concluirá al vencimiento del decimoquinto año.
B.- Caracteres de la Anticresis
Ø Es un Contrato Accesorio: Esta dirigido a garantizar una obligación principal.
Ø Es un Contrato Conmutativo: Desde el momento de su constitución las partes conocen
las obligaciones que les corresponde, es decir, el quantum de la obligación.
Ø Es un Contrato de Garantía: Cuando el termino garantía haya sido tomado en su
aceptación mas amplia. No es real de garantía.
Ø Es un Contrato Oneroso: Su finalidad es la satisfacer una deuda preexistente.
Ø Es un Contrato Real: Requiere la entrega del bien inmueble al acreedor para
que de esta manera se perfeccione el contrato.
Ø Es un Contrato de Tracto Sucesivo: Requiere de un tiempo prolongado para lograr los
objetivos económicos que se han propuesto las partes.
Ø Es un Contrato Unilateral: Solo nace la obligación al acreedor a imputar los frutos
que produzca el inmueble a los intereses y luego al capital al igual que pagar
las contribuciones e impuestos que pesen sobre el inmueble.
o Sin embargo puede convertirse en sinalagmático
imperfecto, si luego nacen obligaciones al deudor.
Ø No Produce Efectos Reales: No confiere al acreedor los derechos de preferencia,
persecución y de remate judicial.
C.- Elementos del Contrato de Anticresis
Ø Consentimiento: Requiere además del consentimiento libremente manifestado (libre de
vicios, error, dolo y violencia), la entrega o tradición de la cosa.
Ø Capacidad y Poder: Por ser un acto de disposición, se requiere que la
persona sea titular o propietaria del bien.
Ø Objeto: Solo
puede constituirse sobre bienes inmuebles corporales que sean capaces de
producir frutos.
Ø Causa: Es el
fin en vista del cual una persona se obliga frente a otra.
Ø La
Tradición : Se requiere la entrega real y efectiva del bien.
Ø La
Existencia de una
Obligación Principal Valida.
D.- Formalidades del Contrato de Anticresis
Ø La Ley no somete el contrato de anticresis a formalidades
especiales para su celebración, sin embargo sí las requiere para que produzca
efectos ante terceros.
o Artículo 1862 CC – Único Aparte: La anticresis
debe ser registrada en la
Oficina que corresponda a la ubicación del inmueble para que
pueda ser opuesta a terceros.
E.- Efectos de la Anticresis
E.1.- Derechos
del Acreedor Anticrético
o Derecho
de hacer suyo los Frutos del Inmueble: Es el derecho más importante, derivado del contrato de
anticresis que la Ley
concede al acreedor, los cuales debe imputar a los intereses si los hubiere y
luego al capital. En caso de que el acreedor use el bien, este uso no es
gratuito, el mismo se estima en el contrato, sino es así, lo estimará el Juez y
luego se imputa a los intereses y luego al capital.
o Derecho
de Retener el Inmueble: El
acreedor tiene la facultad de negarse a restituir la cosa al deudor, hasta
tanto se le haya cancelado los intereses, el capital y los gastos que haya
efectuado en la ejecución del contrato.
o Derecho
de Obtener Reembolso con Privilegio sobre
los Frutos: Artículo 1856 CC
·
Si no
hubiere pacto en contrario, el acreedor debe pagar las contribuciones y las
pensiones a que esté sujeto el inmueble que tiene en anticresis
·
Igualmente
debe hacer las reparaciones necesarias del inmueble, so pena de indemnizar el
perjuicio que sobrevenga; pero tiene derecho al reembolso de estos gastos con
privilegio sobre los frutos.
·
En caso
de que los frutos no sean suficientes, el acreedor puede ejecutar una acción
pignoraticia contraria para lograr que el deudor le pague.
o Derecho
de Devolver el Fundo: El acreedor para liberarse de la obligación
de administrar el bien, puede entregar el bien en cualquier momento, sin que
ello implique la extinción del crédito, pues la deuda continua y el acreedor
utilizará otra vía para satisfacer su crédito.
E.2.- Obligaciones
del Acreedor Anticrético:
o Obligación
de Administrar el Fundo:
·
Debe
imputar el valor de los frutos a los intereses y al capital.
·
Debe
realizar los gastos de explotación, pero los mismos pueden ser deducidos de los
beneficios que obtenga.
·
Debe
cancelar las contribuciones y pensiones que gravan al bien inmueble y queda
autorizado para deducir estos pagos de los beneficios que produzca el bien.
·
Debe
realizar los gastos para efectuar las
reparaciones necesarias y queda autorizado para deducir estos pagos de los
beneficios que produzca el bien.
·
Estos
gastos producen intereses desde su ocasión hasta su imputación.
·
Si el
acreedor anticrítico no administra, es sancionado con una indemnización por
daños y perjuicios.
o Obligación
de Rendir Cuentas: Es una
consecuencia de administrar una cosa ajena, en ese sentido una vez terminada la
gestión administrativa, el acreedor le nace la obligación de rendir cuenta al deudor a fin de demostrar si
ha habido o no disminución en el monto de la acreencia.
·
Se
aplican las normas de Rendición de Cuentas del CPC.
·
Se debe
hacer ante el deudor quien la aprueba o rechaza, una vez rendida y aprobada no
procede reclamaciones.
·
Si el
acreedor no rinde cuantas, el deudor demandará ante el Tribunal respectivo
probando solo la administración.
o Obligación
de Cuidar y Mantener el Inmueble:
·
Es una
consecuencia del derecho de goce sobre una cosa ajena, al acreedor le nace la
obligación de cuidar el inmueble que se le ha entregado, pero no dispone de
acciones reales que permitan defender el bien frente a terceros, salvo las
acciones interdíctales.
·
El
acreedor tiene la obligación de notificar al constituyente de la anticresis
sobre cualquier situación que pueda perjudicar sus derechos.
·
De
incumplir con estas obligaciones el acreedor anticrético responderá por los
daños y perjuicios que cause al constituyente.
o Obligación
de Devolver el Inmueble: Una vez cumplida la obligación por parte del
deudor, el acreedor está obligado a restituir el inmueble con sus accesorios en
las mismas condiciones que lo recibió.
·
No
responde el acreedor por caso fortuito y fuerza mayor.
·
Si el
acreedor se niega a restituir el bien, el deudor tiene Dos (2) Acciones:
§ Acción Personal y Acción
de Restitución.
§ Además de ello podrá
demandar por daños
y perjuicios.
F.- Obligaciones
del Constituyente:
o Obligación por Saneamiento por vicios y Obligación de
Mantener el Goce Pacifico del Acreedor: Debe garantizar el goce pacifico y responder por los
vicios del inmueble, ya pueden existir vicios que impidan al acreedor el uso
del mismo o impedir el objetivo económico del mismo.
o Obligación
de Rembolsar los Gastos: Cuando
el acreedor en el ejercicio de su administración, haya efectuado gastos de
reparación, mantenimiento, de sanciones o producción, el deudor está obligado a
reembolsarlos, y en caso de negarse, el acreedor tiene derecho de retener la
cosa, hasta tanto le cancelen los gastos.
o Obligación
de Solicitar Consentimiento al Acreedor para Constituir Servidumbre: En virtud que el deudor esta en la obligación de
garantizar el goce pacifico del bien al acreedor, y la servidumbre constituye
una perturbación, la Ley
impone al deudor la obligación de solicitar y obtener el consentimiento del
acreedor para constituir servidumbre.
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