lunes, 10 de octubre de 2011

Contratos

GUIA DE CONTRATOS 7MO SEMESTRE

TEMA Nº 1

CONCEPTO DE VENTA

1º CONCEPTO: La Venta es un contrato por el cual una persona , llamada vendedor, se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona, llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; o una parte en dinero y otra en especie. (Ver Art. 1.474 C.C.V.)

2º CARACTERES: Como todo contrato la venta tiene una serie de características que la diferencian de otros contratos, así como otras que les son comunes a éstos:
1. El contrato de venta es consensual: esto es que deriva de la manifestación de voluntad libre de las partes que hacen el negocio jurídico, el dominio se transfiere con el sólo consentimiento de las partes. Por tanto, deben considerarse las causas de anulabilidad contempladas en lo que respecta al consentimiento, a saber:
   a. Dolo,
   b. Error
        i.De Hecho
       ii.De Derecho
   c. Violencia
Estos tres elementos vician el consentimiento haciendo que el contrato de venta sea anulable.
De igual manera, como en todo contrato, el objeto es elemento esencial al igual que el consentimiento y la causa, por tanto, para que la venta sea válida, éste debe ser:
   a. Posible
   b. Lícito
   c. Determinado o determinable
2. El contrato de venta es sinalagmático perfecto: se dice que es sinalagmático perfecto en virtud de que el contrato de venta genera obligaciones para las partes y desde el mismo instante en que se produce las partes tienen conocimiento del alcance del contrato de venta y por tanto saben a que se obligan.
3. El contrato de venta es bilateral: se dice que es bilateral debido a que ambas partes están obligadas de forma recíproca. El vendedor ofrece un bien y se compromete a transmitir la propiedad del mismo y a su vez el comprador tiene la obligación de realizar el pago del precio acordado por dicho bien.
4. El contrato de venta es oneroso: el negocio jurídico es susceptible de pago, es decir, se produce una erogación por parte del vendedor como parte del negocio jurídico y a su vez hay un ingreso de dinero en el patrimonio del vendedor por la realización de dicho negocio jurídico.
5. El contrato de venta puede ser:
   a. De ejecución Instantánea: cuando la transmisión de la propiedad del bien en venta y el pago del precio se hace de forma inmediata. (Ej.: La venta de un vehículo de contado)
   b. De tracto sucesivo: cuando las erogaciones para el pago del precio se realizan sucesivamente.
6. La venta se perfecciona:
   a. En el caso de bienes muebles: con la entrega de la cosa, en este caso la posesión equivale a título.
   b. En el caso de bienes inmuebles: con la tradición legal, esto en virtud del principio de publicidad registral que se lleva a cabo mediante la protocolización del documento en que se adquiere la propiedad del bien inmueble, el cual surte efectos erga omnes (oponible a terceros).
(Ver Arts. 1.133, 1.134, 1.141 y 1.142, 1.146, 1.147 al 1.156 C.C.V.)

3º EFECTOS Y MODALIDADES DE LA VENTA:
1. Venta sujeta a peso, cuenta y medida: se perfecciona luego que las cosas son contadas, medidas o pesas.
2. Venta en alzada o en globo: se perfecciona de inmediato
3. Venta "Ad Gustum": está sujeta a que el producto en venta sea probado, toda vez que el comprador lo pruebe y de su aprobación se habrá perfeccionado la venta.
4. Venta sujeto a ensayo previo: el perfeccionamiento de la venta está sujeto a ensayo y se perfeccionará si y sólo si se demuestra que el producto es apto para el uso a que está destinado.
(Ver Arts. 1.475 al 1.479 C.C.V.)

TEMA Nº 2


FORMACIÓN DE LA VENTA.


Incapacidad Ver Arts. 1.143 al 1.145 C.C.V.

INCAPACIDADES PARA COMPRAR O VENDER.
1. Entre marido y mujer: esta es una prohibición expresa del C.C.V.; cualquier venta entre marido y mujer es nula. Esto en virtud de que el bien pertenece a la comunidad conyugal, salvo que existan capitulaciones matrimoniales. (Ver Art. 1.481 C.C.V.)
2. Entre el padre y la madre: no pueden comprar, ni directamente ni por medio de otras personas, los bienes de los hijos que se encuentra bajo su potestad, sólo podrán vender con autorización del Juez de Protección, al cual deben demostrar previamente la finalidad de la venta del bien, es una prohibición para comprar, ya que pueden vender previa autorización judicial.
3. Los tutores, protutores y curadores: tienen prohibición sobre los bienes de las personas sometidas a tutela, protutela o curatela, esto debido a que en la tutela, protutela y curatela, sólo se tiene la simple administración de los bienes más no la disposición en tanto que el pupilo alcance la mayoridad, el entredicho supere la interdicción o el Tribunal revoque el mandato para ser tutor, protutor o curador.
4. Los mandatarios, administradores o gerentes: los bienes que están bajo su mandato o administración, dichos bienes no pueden ser adquiridos por los apoderados o administradores, pero podrán vender si el mandato contempla esa facultad, no pudiendo ser el dinero obtenido de la venta para lucro del apoderado sino que debe entregárselo al mandatario quien puede solicitar la rendición de cuentas del mandato.
5. Empleados públicos: estos no pueden disponer de los bienes públicos sometidos a su custodia o administración, en virtud de ser éstos bienes del Estado.
6. Los Magistrados, Jueces, Fiscales, etc.: no pueden comprar los bienes ofrecidos en remate judicial.
7. Los abogados y procuradores: tienen prohibición para celebrar con sus clientes ningún pacto ni contrato de venta, permuta, etcsobre cosas comprendidas en las causas a que prestan su ministerio. (Pacto de Cuota Litis).
(Ver Arts. 1.481 y 1.482 C.C.V.)


LIMITACIONES PARA LA VENTA.
Dentro de las limitaciones para la venta se tienen las procedimientos conservatorios preventivos, que tienen como finalidad, ante una situación jurídica litigiosa que debe dirimirse, dictar éstas medidas para evitar el traslado del dominio de la cosa en tanto no se resuelva la situación de conflicto. Entre estas se tiene:
• Prohibiciones de enajenar y gravar bienes inmuebles.
• Embargo de bienes muebles
• Secuestro de bienes determinados
• Otras medidas cautelares innominadas.


TEMA Nº 3


VALIDEZ DE LA VENTA


CONCEPTO DE COSA: porción del mundo exterior, material o inmaterial, actual o futura, con existencia separada y autónoma, que conforme al criterio dominante en una determinada sociedad, se considera útil para satisfacer necesidades humanas y que es susceptible de ser objeto de derecho.

CARACTERÍSTICAS DEL OBJETO: (Ver Art. 1.155 C.C.V.)
1. Debe ser posible: en cuanto a este requisito deben considerarse 2 hipótesis:
a. La venta de cosas que han perecido antes de la celebración del contrato: a este respecto tenemos los siguientes supuestos:
i. Si en el momento de la venta la cosa vendida ha perecido en su totalidad, la venta es inexistente (Art. 1.485 CC)
ii. Si sólo ha perecido parcialmente, el comprador puede elegir entre desistir o pedir la parte existente con arreglo en el precio.
b. La venta de cosas futuras: es válida, salvo en los casos previstos en los Arts. 1.156; 1.483; 1.484 y 525 del CC donde la prohibición nace de la ilicitud del objeto.
2. Debe ser lícito: en principio es lícita la venta de toda clase de bienes y derechos, muebles o inmuebles, corporales o incorporales, singulares o universales; pero por excepción no pueden venderse:
a. Los bienes no susceptibles de tráfico, bien sea por su naturaleza (cosas inapropiables como por ej. Las cosas comunes), o bien sea por su destino (bienes del dominio público, etc.)
b. Los bienes de tráfico prohibido: por ejemplo una sucesión no abierta.
c. Los bienes de tráfico restringido: Ej.: Ley de Armas y Explosivos
3. Debe ser determinado o determinable: en esta materia rige el derecho común de modo que puede venderse una cosa individualizada o no; pero en este último caso la transferencia de la propiedad o derecho no ocurre hasta que no se realice la individualización.


PRECIO.
La obligación de pagar el precio en la venta debe tener por objeto el pago de una suma de dinero, a fin de diferenciarlo de otros contratos.
Se dice que el precio debe ser real o serio, en el sentido de que el vendedor debe tener la intención de exigirlo. De igual forma el precio no debe ser vil ni irrisorio.
El precio debe ser determinado o determinable; en principio la venta debe determinarse y especificarse por las partes (Art. 1.479 CC). No es necesario que éstas fijen una cantidad exacta de dinero; basta que la misma pueda ser determinada en relación directa a los elementos objetivos independientes de la voluntad de las partes o de la apreciación más o menos discrecional de ellas.
Las partes de común acuerdo pueden encomendar la fijación del precio a un tercero. La designación de éste puede hacerse en el acto mismo de la venta o después, siempre que en el contrato se determine la manera de designar al tercero en caso de desacuerdo entre las partes.


COSAS QUE NO PUEDEN SER VENDIDAS.
Para vender válidamente se requiere que el vendedor tenga el poder de disposición sobre la propiedad o derecho que enajena.
En nuestra legislación civil, la norma es que "la venta de la cosa ajena es anulable y puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, si ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona (Art. 1.483 CC)
Condiciones para que exista venta de la cosa ajena
1. Que la cosa sea ajena
2. Que el hecho de ser ajena la cosa impida la transferencia querida por las partes.


Sanción de la venta de la cosa ajena
La venta de la cosa ajena es anulable y además puede originar la obligación de indemnizar daños y perjuicios.
1. Anulabilidad del contrato: nuestro legislador sanciona la venta de la cosa ajena con una acción de nulidad relativa. La anulabilidad de la venta de la cosa ajena no obedece al criterio de que el contrato esté viciado de error ya que esa anulabilidad procede aun cuando el comprador sepa que la cosa era ajena. Realmente, la anulabilidad de la venta de cosa ajena no constituye sino una anticipación de la garantía o saneamiento por causa de evicción, es decir, una acción conferida al comprador para que éste pueda actuar frente al vendedor sin tener que esperar hasta que el verdadero dueño lo desposea, de alli que, la acción sólo corresponde al comprador y nunca al vendedor ni al verdadero dueño; y está sujeta a prescripción de 5 años y no a la de 10 años como sucedería si se tratara de una acción resolutoria. La venta de cosa ajena es confirmable conforme a derecho común (Art. 1.351 CC) y también por cualquier hecho posterior que eliminen el riesgo de la evicción, siempre que el comprador no haya pedido ya la nulidad del contrato.
2. Indemnización de daños y perjuicios: además de la nulidad, el comprador, siempre que en el momento de la venta ignoraba que la cosa era ajena, puede exigir daños y perjuicios.


TEMA Nº 4


OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. LA TRADICIÓN.


Nuestro código dice que "la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador" (Art. 1.487 CC). La obligación de hacer la tradición es una obligación derivada de la obligación de transferir (Art. 1.265 CC)
MODOS DE HACER LA TRADICIÓN.
1. Tradición de Inmuebles: el vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad (Art. 1.488 CC); el vendedor además de otorgar el instrumento de propiedad, normalmente está obligado a mucho más para dejar cumplida su obligación de hacer tradición. En todo caso el vendedor debe otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga directamente el documento público registrado.
2. Tradición de Muebles Corporales: la tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por entrega de las llaves de los edificios que los contienen, o por el sólo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede efectuarse en el momento de la venta o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título (Art. 1.849 CC). También existen otras formas de hacer la tradición de bienes muebles corporales, entre las cuales pueden citarse la fijación de sellos o marcas y la tradición documental, o sea, la entrega de documentos que permiten obtener la posesión de dichos bienes.
3. Tradición de las cosas incorporales: se verifica por la entrega de los títulos o por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor (Art. 1.490 CC).


LUGAR DE LA TRADICIÓN.
La tradición debe efectuarse en el lugar convenido por las partes y caso contrario, en el lugar donde la cosa se encontraba en el acto de la venta (Art. 1.492 CC)


MOMENTO DE LA TRADICIÓN.
La tradición debe efectuarse en el momento convenido por el contrato y en silencio de éste, de inmediato, pero debe considerarse lo siguiente:
1. El vendedor que no ha acordado plazo para el pago, no está obligado a entregar la cosa si el comprador no paga el precio (Art. 1.493, encab.)
2. El vendedor tampoco está obligado a hacer la entrega aún cuando haya acordado plazo para el pago del precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en el estado de quiebra, de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio a menos que se dé caución de pagar en el plazo convenido (Art. 1.493, ap. único).
3. El vendedor pierde el beneficio del término que se le haya concedido para efectuar la tradición en los casos de caducidad del plazo previstos en el derecho común (Art. 1.215 CC).
4. El vendedor tampoco está obligado a hacer entrega cuando habiendo acordado plazo para el pago del precio, éste ha vencido sin que el comprador haya cumplido su obligación, siempre que se reúnan las condiciones exigidas por el derecho común para oponer la excepción.


GASTOS DE LA TRADICIÓN.
Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son del cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario (Art. 1.491 CC).


OBJETO DE LA TRADICIÓN.
En principio, el vendedor de una cosa debe entregarla tal como se encontraba en el momento del contrato, con sus frutos, accesorios y todo cuanto esté destinado a perpetuidad para su uso, así como los títulos y documentos concernientes a la propiedad y uso de la misma (Art. 1.495 CC).
(Ver Arts. 1.290, 1.294, 1.494, 1.495, 1.265, 1.344, 1.499; relativos a la entrega de la cosa vendida, sus frutos y accesorios, y títulos y documentos).


TEMA Nº 5


OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN.


OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO. DEFINICIÓN LEGAL.
En las palabras del legislador el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar la posesión pacífica y útil de la cosa vendida (Art. 1.486 y 1.503 CC).


SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN.
Es la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido.


SANEAMIENTO DE DERECHO Y DE HECHO.
Las normas legales sobre el saneamiento por evicción en gran parte pueden ser descartadas por la voluntad de los contratantes. Así se explica que se hable de "saneamiento de derecho" cuando las partes se han acogido a las respectivas normas legales y de "saneamiento de hecho", caso contrario.


CONTENIDO DEL RÉGIMEN LEGAL DE SANEAMIENTO EN CASO DE EVICCIÓN.
El saneamiento en caso de evicción comprende tres obligaciones del vendedor:
1. La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador; la cual es una obligación de no hacer denominada saneamiento por hecho propio.
2. La obligación de defender en juicio contra las amenazas de evicción provenientes de terceros, la cual es una obligación de hacer conocida como garantía incidente
3. La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción total o parcial o el descubrimiento de cargas no declaradas, la cual es una obligación de dar.


SANEAMIENTO POR HECHO PROPIO.
Se encuentra previsto los Arts. 1.503 al 1.506 CC.
El saneamiento por hecho propio no consiste sólo en el deber del vendedor de abstenerse de cometer delitos penales o civiles lesivos para el comprador en la propiedad o derecho del caso; también exige que se abstenga de realizar cualquier hecho o de ejercer cualquier derecho que en forma material o jurídica impida al comprador entrar en posesión de la propiedad o derecho vendido o lo desposea de una u otro.


SANCIÓN DE LA OBLIGACIÓN
El comprador en caso de incumplimiento de la obligación de saneamiento por hecho propio del vendedor puede exigir que se haga cesar la perturbación y se le reparen los daños y perjuicios ocasionados.


SANEAMIENTO POR HECHO DE TERCEROS.
Comprende la obligación de reparar la evicción consumada por un tercero y la obligación de defender en juicio al comprador contra la amenaza de evicción de un tercero.
La evicción en sentido riguroso consiste en que un tercero desposea al comprador haciendo valer un derecho real sobre la cosa vendida y en virtud de sentencia pasada con autoridad de cosa juzgada.
Así pues, existirá evicción cuando un tercero impide total o parcialmente al comprador que entre en posesión de la cosa; cuando lo priva en todo o en parte de la misma mediante el ejercicio de un derecho real que lo faculte para ello, o cuando el comprador para entrar en posesión o conservar la posesión frente al tercero titular de un derecho real sobre la cosa vendida, tenga que hacer valer derechos distintos de los que le transmitió el vendedor.


CLASIFICACIÓN DE LA EVICCIÓN.
Por su extensión la ley clasifica la evicción en total, parcial y por cargas o menor.
1. Total: hay evicción total cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí la totalidad de la cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa y el precio del remate no excede del crédito garantizado; cuando el tercero obtiene la nulidad, anulación o resolución del título del vendedor, siempre que el comprador no pueda defenderse luego de la reivindicación, etc.
2. Parcial: hay evicción parcial cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí una parte de la cosa, etc.
3. Menor: hay evicción menor cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso o habitación; cuando hace valer servidumbres pasivas; etc.


CONDICIONES PARA QUE LA EVICCIÓN HAGA NACER LA RESPONSABILIDAD.
1. La evicción debe ser actual.
2. En la venta la causa de la evicción no compromete la responsabilidad del vendedor si no es anterior al contrato (Art. 1.117 CC).
3. En el caso de la evicción menor se requiere que se trate de cargas no declaradas en el contrato de venta (Art. 1.504 CC) o ignoradas por el comprador al tiempo de contratar (Art. 1.515 CC).


EFECTOS.
REPARACIÓN EN LA EVICCIÓN TOTAL.
La reparación prevista por la ley puede comprender los siguientes elementos: precio, frutos, costas judiciales, gastos y costas del contrato y los daños y perjuicios.
1. Con respecto del precio se presentan varios supuestos:
    a. Cuando la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase considerablemente deteriorada: El vendedor debe restituir el precio si lo ha recibido (Art. 1.508, ord. 1º CC). Aun cuando para el momento de la evicción la cosa hubiera disminuido de valor y se encontrase considerablemente deteriorada por negligencia del comprador o por fuerza mayor, el vendedor debe restituir el precio íntegro. Sólo si el comprador sacó provecho de los deterioros, puede el vendedor retener una parte del precio proporcional a dicho provecho (Art. 1.509 CC).
    b. Cuando la cosa hubiera aumentado de valor: Si para el momento de la evicción la cosa hubiera aumentado de valor, incluso independientemente de hechos del comprador, el vendedor debe no sólo restituir el precio recibido sino pagar el exceso de valor (Art. 1.510 CC)
Los cambios de valor de la cosa operan a favor del comprador y en contra del vendedor, esto puede explicarse en virtud de que: a) la acción del comprador es por el monto exacto del perjuicio; b) al consumarse la evicción, la obligación del comprador queda sin causa y por tanto el vendedor debe restituir conforme a las reglas del pago de lo indebido, que obligan a repetir todo el precio pagado; c) cuando se produce la evicción parcial, la ley permite al comprador elegir entre la resolución del contrato o el pago del valor estimado para el día de la evicción (Arts. 1.513 y 1.514 CC).
2. Con respecto de los frutos: el vendedor, debe restituir también los frutos en caso de que el comprador a su vez esté obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa (Arts. 1.508, ord. 2º), a menos que tal restitución se haya impuesto al comprador como poseedor de mala fe (Art. 1.508 ult. ap.).
3. Con respecto a los Costos judiciales: el comprador tiene derecho a exigir del vendedor las costas del pleito que causó la evicción y las del juicio seguido con el vendedor para el saneamiento (Art. 1.508, ord. 3º CC), en el buen entendido de que no se trata sólo de las costas pagadas a la contraparte sino de todos los gastos ocasionados al comprador por ambos procesos.
4. En cuanto a los Gastos y Costas del Contrato: el vendedor también debe pagar al comprador los gastos y costas del contrato de venta (Art. 1.508, ord. 4º).
5. Los daños y perjuicios: la ley impone al vendedor la indemnización de los daños y perjuicios; los cuales pueden comprender: a) el valor de las refacciones, mejoras y b) demás gastos que el comprador hizo a la cosa.
Respecto de las refacciones, mejoras y gastos, se establecen dos supuestos: 1) si el vendedor vendió de mala fe la cosa ajena, caso tal, está obligado a reembolsar al comprador de buena fe todos los gastos, aún voluptuosos que éste haya hecho en la cosa (Art. 1.512 CC); y 2) si el vendedor vendió de buena fe la cosa ajena, está obligado a reembolsar al comprador o hacerle reembolsar por quien ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras útiles que haya hecho a la cosa y a que tenga derecho


REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN PARCIAL.
En caso de evicción parcial el objeto de la obligación de reparar varía según que se resuelva o se mantenga el contrato, he allí los dos supuestos:
1) Si ha habido evicción de una parte de la cosa y esta parte es de tal importancia relativamente al todo, que el comprador no la hubiera comprado sin aquella parte, puede éste hacer resolver el contrato de venta (Art. 1.513 CC). Si en consecuencia se resuelve el contrato la reparación se rige por las reglas en caso de evicción total.
2) Si en el caso de evicción de un aparte de la cosa vendida no se resolviera la venta, el valor de la parte sobre el cual se ha efectuado la evicción se pagará al comprador por le vendedor, según la estimación que se haga en al época de la evicción y no en proporción del precio total de la venta ya haya aumentado o disminuido el valor de la cosa vendida (Art. 1.514 CC).


REPARACIÓN DE LA EVICCIÓN MENOR.
En caso de evicción menor la ley ha establecido que si la cosa está gravada con servidumbres no aparentes que no se hayan declarado en el contrato que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiera conocido no habría comprado la cosa, el comprador puede pedir la resolución del contrato, a menos que prefiera una indemnización (Art. 1.515 CC). En todo lo demás, aplica lo previsto para la evicción parcial.


LIMITACIÓN GENERAL.
Cualquiera que sea la clase de evicción cuando el comprador ha evitado la evicción de la cosa, mediante el pago de una cantidad de dinero, el vendedor puede libertarse de todas las consecuencias del saneamiento reembolsándole la cantidad pagada, sus intereses y gastos (Art. 1.516 CC).
GARANTÍA INCIDENTE.
1. El comprador puede citar al obligado a reparar la evicción para que intervenga en el juicio que se siga entre el comprador y el tercero en virtud de una amenaza de evicción.
2. Esta facultad se trata de una carga del vendedor.
3. La cita de saneamiento equivale a una demanda que tiene la peculiaridad de ser una demanda eventual.
4. Los fundamentos de esta institución son la economía procesal y la protección de los intereses del comprador lograda sin desmejorar la situación del vendedor.
5. El citado a saneamiento puede: a) oponer excepciones y defensas contra la demanda del comprador; b) oponer excepciones y defensas al tercero demandante si fuere el caso; y c) hacer valer derechos frente al tercero demandado, si fuere el caso.
6. Está en interés del comprador citar en saneamiento por dos razones: a) para evitar la multiplicidad de los juicios; y b) para evitar que su garante invoque la norma de que cesa la obligación de sanear por causa de evicción, cuando el comprador no hace notificar al vendedor de la demanda de evicción en los términos señalados en el CPC y el vendedor prueba que tenía medios de defensa para ser absuelto en la demanda (Art. 1.517 CC).


RESTRICCIÓN CONVENCIONAL DEL SANEAMIENTO.
Las cláusulas generales de no garantía son válidas, pero existen las siguientes limitaciones:
a) Dichas cláusulas no excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por evicción proveniente de su hecho personal, aunque se pacte expresamente la exoneración de dicha responsabilidad ya que tal pacto sería nulo por contrario a la buena fe (Art. 1.506, encab. CC).
b) Dichas cláusulas tampoco excluyen ni atenúan la responsabilidad del vendedor por la evicción derivada de hechos de terceros cuando el vendedor ha procedido de mala fe y el comprador ignoraba en el momento de la venta la causa que dio motivo a la evicción (Art. 1.506 ap. Único CC).
c) El efecto de dichas cláusulas no llega hasta a eximir al vendedor de la obligación de restituir el precio sino en dos casos: 1. cuando el comprador hubiere tenido conocimiento del riesgo de la evicción en el momento de la venta; 2. cuando hubiere comprado a todo riesgo (Art. 1.507 CC).
Las cláusulas especiales de no garantía no están reguladas expresamente por la ley. Son válidas incluso cuando exoneran la responsabilidad al vendedor por la evicción que cause un hecho que le sea personal ya que no hay mala fe en reservarse contractualmente el ejercicio de un derecho o la facultad de realizar un hecho aunque pueda producir la evicción del comprador.


TEMA Nº 6


OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS


SANEAMIENTO POR VICOS OCULTOS.
El saneamiento por vicios ocultos deriva de la obligación de transmitir la propiedad o derecho. Sin embargo, la ley lo regula como si fuera una obligación autónoma de asegurar la posesión útil de la cosa, o sea, garantizar al comprador una posesión que le permita utilizar la cosa en la forma que podía esperar legítimamente.
ACCIÓN REDHIBITORIA.
La acción redhibitoria puede confundirse con la resolución de contratos por incumplimiento, con la anulación por error y con la anulación por dolo; pero, la acción redhibitoria, a diferencia de estas otras acciones, presupone que el vicio de la cosa afecte las cualidades de las cuales dependa su uso, aunque el comprador no las haya considerado esenciales; la acción redhibitoria no trae como consecuencia la anulación del contrato y el tiempo útil para proponer ambas acciones es distinto.
RESPONSABILIDAD LEGAL POR VICIOS OCULTOS.
La responsabilidad del vendedor por vicios ocultos deriva de la existencia de un vicio redhibitorio lo que nos lleva a establecer los siguientes supuestos:
1) Por lo que respecta a la naturaleza del vicio:
    a. Que afecte cualitativamente la cosa y no sólo cuantitativamente.
    b. Que la afecte para el uso al cual está destinada.
2) Por lo que respecta a la gravedad del vicio, que sea de tal magnitud como para que el comprador de haberlo conocido no hubiera comprado la cosa o hubiera ofrecido un precio menor.
3) Que el vicio sea oculto, ya que el vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el comprador habría podido conocer por sí mismo (Art. 1.519 CC)
4) Que el vicio exista para el momento de la venta
5) Que el vicio sea ignorado por el comprador.
6) En el caso de venta de animales el vendedor sólo es responsable por los vicios determinados por la ley o por los usos locales. (Art. 1.525, ord. 1º CC).
ACCIONES.
1. En principio, el comprador puede optar entre ejercer la acción redhibitoria, mediante la cual devuelve la cosa y le restituyen el precio, o la acción estimatoria, mediante la cual retiene la cosa haciéndose restituir la parte del precio que determinen los expertos.
2. Si el comprador opta por la acción redhibitoria, procede la devolución recíproca de la cosa vendida y del precio. Las devoluciones pueden ser parciales cuando se han vendido cosas varias o cuando la cosa vendida es divisible conforme al uso.
    a. Obligaciones del vendedor: varían según su buena o mala fe. En principio, la buena fe debe presumirse.
        i. El vendedor de mala fe debe: 1) restituir el precio íntegro, aun cuando por negligencia o imprudencia del comprador pueda considerarse que hay culpa común; y 2) indemnizar los daños y perjuicios sufridos por el comprador (Art. 1.522 CC).
        ii. El vendedor de buena fe debe: 1) restituir el precio en los mismos términos que en el caso anterior; y 2) reembolsar al comprador los gastos hechos con ocasión de la venta (Art. 1.523 CC).
    b. La obligación del comprador es restituir la cosa vendida en el estado en que se encontraba cuando la recibió junto con los frutos percibidos desde ese momento. De aquí derivan dos supuestos en caso de haberse deteriorado la cosa:
        i. Si la cosa se ha deteriorado por causa del vicio oculto, los deterioros son por cuenta del vendedor.
        ii. Si la cosa se ha deteriorado por caso fortuito los deterioros corren a cargo del comprador.
3. Si el comprador opta por la acción estimatoria, el vendedor, en todo caso, está obligado a restituirle la parte del precio que se determine por los expertos (Art. 1.521 CC). Si el vendedor para el momento de la venta conocía el vicio, está obligado también a indemnizar al comprador de los daños y perjuicios correspondientes (Art. 1.522 CC); pero si ignoraba el vicio, además de la restitución parcial del precio, sólo tendrá que reembolsar la porción que corresponda de los gastos hechos con ocasión de la venta (Art. 1.523 CC).
4. Si la cosa ha perecido a causa de sus defectos el vendedor estará obligado a restituir el precio y a pagar todas las demás indemnizaciones que proceden conforme a lo antes señalado; pero si pereció por caso fortuito la pérdida es por cuenta del comprador (Art. 1.524 CC).
5. El tiempo útil para proponer la acción (lapso) es limitado: el comprador debe intentar la acción redhibitoria que proviene de vicios de la cosa en el término de un año, contados:
    a. Si se trata de inmuebles desde el día de la tradición;
    b. Si se trata de animales, dentro de los 40 días siguientes a la entrega.
    c. Si se trata de cosa muebles, dentro de 3 meses posteriores a la entrega.
(Ver Art. 1.525 CC). El lapso de referencias es de caducidad, no de prescripción.
RÉGIMEN CONVENCIONAL DEL SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.
Las normas legales sobre saneamiento por vicios ocultos son de carácter supletorio, de modo que las partes pueden libremente excluir su aplicación. Es nula la cláusula que exonere o disminuya la responsabilidad del vendedor respecto de los vicios conocidos por éste y no declarados en el contrato.
GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO.
CONCEPTO: Existe garantía convencional de buen funcionamiento cuando el vendedor se compromete a responder al comprador para caso de que, durante un término determinado, la cosa vendida no funcione bien. Para que esta opere es necesario que exista un compromiso expreso o tácito del vendedor porque la misma no deriva de la ley.
REQUISITOS:
1. Que la cosa no funcione bien, es decir, que surja un defecto de funcionamiento.
2. Que el defecto de funcionamiento no se deba a culpa del comprador.
OBJETO DE LA OBLIGACIÓN: Depende del contenido del contrato. Suele consistir en una obligación de dar (suministrar al comprador una cosa nueva, sustituir piezas, etc.)o de hacer (reparar la cosa).
LAPSO PARA INTENTAR LA ACCIÖN: En caso de inejecución de la obligación del vendedor, salvo pacto en contrario, es de un año a partir de la denuncia del defecto de funcionamiento (Art. 1.526 CC).
GARANTÍA CONVENCIONAL DE BUEN FUNCIONAMIENTO Y SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS.
Frecuentemente se plantea si la garantía convencional sustituye la garantía de vicios ocultos.
El interés deriva de que el vendedor que garantiza el buen funcionamiento no se obliga a indemnizar los daños y perjuicios que el mal funcionamiento pueda causar al comprador. En tales condiciones, si la causa del del defecto de funcionamiento es un vicio oculto y el vendedor es de mala fe, resultaría más ventajoso para el comprador hacer valer las normas sobre saneamiento porque éstas le permiten obtener la indemnización de los daños y perjuicios.
Así pues, depende de la intención de las partes, que generalmente es la de sustituir la aplicación de las normas sobre saneamiento por vicios ocultos por la aplicación de las normas convencionales sobre la garantía de buen funcionamiento.


TEMA Nº 7


OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.


OBLIGACIONES DEL COMPRADOR.
1. RECIBIR LA ENTREGA: la obligación está fundada en la obligación de hacer la tradición que tiene el vendedor. El objeto de la obligación de referencias es recibir cuanto debe entregar el vendedor en razón de la obligación de hacer tradición y, en el caso particular de la venta de las cosas muebles corporales, llevarse la cosa. Dicha obligación debe cumplirse en el momento y el lugar en que el vendedor está obligado a hacer la tradición. Si el comprador no cumple con su obligación de recibir la entrega, el vendedor, conforme al derecho común, puede: 1) exigir el cumplimiento de la misma; 2) intentar la acción resolutoria; 3) limitarse a oponer la excepción non adimpleti contractus; y 4) exigir ka indemnización de los daños y perjuicios causados por el incumplimiento o mora del comprador. Además, cuando se trate de venta de cosas muebles puede invocar la resolución de pleno derecho en interés del vendedor si el comprador no se ha presentado a recibir antes que haya expirado el término para la entrega (Art. 1.531 CC9.
2. PAGAR LOS GASTOS: Corresponde AL comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como los gastos de transporte (Art. 1.491 CC).
3. PAGAR EL PRECIO: la obligación de pagar el precio es la obligación fundamental del comprador (Art. 1.527 CC).
El precio debe pagarse en el día y en el lugar determinados por el contrato (Art. 1.527 CC), si en el contrato nada se ha establecido sobre el momento y lugar del pago, éste debe hacerse en el momento y lugar en que debe hacerse la tradición. Si de acuerdo con el contrato, el precio no ha de pagarse en el momento de la tradición, el pago se hará en el domicilio del comprador (Art. 1.528, único ap. CC). Respecto del momento del pago del precio debe tenerse en cuenta el derecho de suspender el pago que, en ciertos supuestos tiene el comprador.
La obligación de pagar el precio no implica la obligación de pagar intereses, salvo que: 1) se ha establecido en la convención; 2) cuando el comprador esté en mora; 3) cuando la cosa vendida y entregada al comprador produce frutos u otra renta (Art. 1.529 CC).
Derecho de suspender el pago del precio: para que proceda la suspensión del pago del precio por parte del comprador (Art. 1.530 CC) deben darse tres condiciones: 1) que el comprador haya sido perturbado o tenga fundado temor de ser perturbado; 2) que aún no haya pagado el precio; y 3) que el comprador no haya renunciado al derecho de suspender el pago del precio. Mientras subsistan los supuestos indicados, el comprador puede rehusar el pago del precio sin perder el disfrute de la cosa vendida; pero si la cosa o derecho vendido produce frutos deberá pagar los intereses del precio durante el periodo de la suspensión, a menos que la perturbación le impida percibir dichos frutos.
Recursos del Vendedor ante la Suspensión del Pago del Precio: para poner fin a la suspensión el vendedor debe hacer cesar la perturbación o peligro de la misma, o dar caución suficiente (Art. 1.530 CC)
TUTELA LEGAL QUE TIENE EL VENDEDOR FRENTE AL COMPRADOR POR EL PRECIO.
1. La acción de cumplimiento es la de derecho común, pudiendo acumularse la acción de daños y perjuicios.
2. El derecho de suspender la entrega de la cosa vendida, que procede en los siguientes casos:
a. Cuando no se ha acordado plazo para el pago del precio y el comprador no lo ha pagado (Art. 1.493 CC, encab.).
b. Cuando se haya acordado plazo para el pago del precio, si después la obligación se ha hecho exigible por expiración del término o por pérdida de dicho beneficio, ya que la suspensión de la entrega también procede entonces por vía de excepción "non adimpleti contractus".
c. Cuando se haya acordado plazo para el precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra. (Art. 1.493 CC).
3. La hipoteca legal sobre el inmueble vendido (Art. 1.885, ord. 1º CC)
4. El derecho de reivindicar la cosa vendida o de impedir su venta (equivale respecto de los bienes muebles a la hipoteca legal establecida para los inmuebles.
5. La resolución del contrato, a la cual puede acumularse la acción de daños y perjuicios, y que puede ser la resolución legal de Derecho común, la resolución legal de pleno derecho o la resolución convencional.
    a. Supuestos:
        i. Para que proceda la resolución legal de derecho común es necesario que la obligación de pagar el precio sea exigible; que haya sido incumplida culpablemente por el comprador; que el vendedor haya cumplido sus obligaciones; que no se trate del caso previsto en el Art 1.796 CC; y que la autoridad judicial haya dictado la sentencia correspondiente.
        ii. La resolución legal de pleno derecho procede en interés del vendedor si se trata de bienes muebles y el comprador, aunque se haya presentado a recibir la entrega no ha ofrecido el precio, a menos que se le haya otorgado más plazo para esto (Art. 1.531 CC)
        iii. Las partes pueden haber previsto en el contrato la resolución de la venta por incumplimiento e incluso por retardo en el pago del precio.
    b. Efectos de la resolución de la venta:
        i. Entre las partes: 1) la situación se restituye al estado primitivo y 2) se considera que ambas partes han sido poseedoras de mala fe. En consecuencia, el vendedor recobra el precio con sus intereses; los deterioros o desmejoras corren por cuenta del comprador, salvo que pruebe que se hubieran producido aún si hubiese estado la cosa en manos del vendedor; el comprador puede exigir del vendedor el pago de las mejoras útiles (Art. 792 CC); así como el pago de los gastos necesarios hechos a la cosa, pero no de los gastos suntuarios; y el vendedor puede exigir al comprador la indemnización de daños y perjuicios.
        ii. Frente a terceros: se aplica el principio de que "resoluto jure dantis, resolvitur jus accipiens" (resuelto el derecho del que transmite, se resuelve el derecho del que recibe); por lo tanto: los derechos reales constituidos o transmitidos por el comprador quedan resueltos; el tercer poseedor de buena fe que haya percibido frutos de la cosa cuya venta fue resuelta, puede retenerlos (Art. 790 CC); los actos de simple administración realizados por el comprador se mantienen; y, el tercero que tomó la cosa en arrendamiento del comprador y pagó a éste los cánones, pagó bien.
        iii. Exclusión del derecho de resolver la venta: el vendedor carece del derecho de resolver la venta en determinados casos:
            1. por razón de su carácter público
            2. por la naturaleza del precio
            3. a consecuencia de la indivisibilidad de la acción resolutoria
        iv. Divisibilidad de la acción resolutoria: si el objeto vendido es divisible, también lo es la acción resolutoria de la venta; caso contrario, no.


Tema 8    EL RETRACTO

Breve Reseña Histórica

En derecho romano los pactos (pacta) eran entre los romanos convenios que no producían mas que una obligación natural y una excepción, sin dar lugar jamás a una acción. Pero después se dio a muchos pactos la misma fuerza que a las obligaciones civiles y desde entonces se clasificaron.

Comentaremos los que producían cambios y modificaciones en los contratos, ya que eran especies de pactos agregados o convenios accesorios:

1-     El Pactum Promiteseos: El vendedor de una cosa se reserva un derecho de retracto con preferencia a cualquier otra persona, en el caso que el vendedor revendiese la cosa.

2-     El Pactum de Retrovendendo (Retroventa): El vendedor de una cosa se reserva, después o durante cierto tiempo, el derecho de rescatarla devolviendo el precio.

3-     El Pactum Reservati domini: por medio del cual el vendedor, acreedor  del precio de la venta, se reserva la propiedad de la cosa vendida hasta el pago del precio o consigue una hipoteca de la cosa vendida hasta el pago del precio o como de garantía.

4-     El Pacto comisorio: era un convenio, en virtud del cual uno de los contratantes queda libre de su obligación si el otro no cumple la suya en el tiempo determinado.

Etimología de la palabra retracto

*Retrahere: traer atrás, ir hacia atrás. Jurídicamente: dejar sin efecto una transmisión anterior de una cosa que se adquiere.


Venta con pacto de retracto

Se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio determinado,  el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo estipulado y, antes que termine ese lapso acordado, deberá devolverle al comprador el monto del precio pagado mas  los gastos y costos de dicha venta para lograr rescatar así lo que vendió. De no devolver el monto del precio, quien le compró ese bien, adquirirá irrevocablemente la propiedad del mismo.

Fundamento Legal



En el Articulo 1.533 del Código Civil Venezolano establece: "Independientemente de las causas de nulidad y de resolución  ya explicadas en este titulo y de las comunes a todas las convenciones, el contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto."

Clasificación

El derecho de retracto puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o directamente en la ley.

Del retracto convencional

Articulo 1.534: "El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos..."

Entendemos que: El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación ya que tiene nulidad.

Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco años, durante los cuales la persona que transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de un contrato de compraventa, ostenta el derecho de recuperarla devolviendo al comprador la suma recibida y los gastos referidos.

Del retracto legal

Artículo 1.546: "El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo".

 El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas condiciones estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo concede la ley en algunos supuestos, entre ellos el derecho de "retracto de comuneros", mediante el que cualquier copropietario de algo tiene derecho preferente a adquirirlo sobre un extraño.

El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una expropiación por causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría son entre coherederos parientes), contra el afán de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los terceros.

Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común, por lo tanto no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo al origen de la comunidad

Retracto Convencional

El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva en recuperar la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el artículo (1.544 C.C) El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe rembolsar al comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta la concurrencia del mayor valor que ésta tenga.

Debe observarse que el retracto es un  pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica un nuevo negocio traslativo y el derecho de retraer en un derecho facultativo no pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad de la misma.

Utilidad

En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir una hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma mayor para comprender así los intereses),  reservándose el derecho de recuperar el inmueble mediante el reembolso  de su "precio y de los gastos señalados por la ley". Esta operación tenía una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de préstamo hipotecario.

  1. Para el prestamista, presentaba las siguientes ventajas:
    1. Eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no cumplía con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad sin necesidad de seguir ningún procedimiento judicial.
    2. Podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de rescate una suma determinada que en realidad representaba el capital del préstamo más los intereses calculados a la tasa deseada,
    3. Evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución.
  2. Para el prestatario, la operación tenia también sus ventajas:
    1. Limitaba sus responsabilidades por incumplimiento al valor de la cosa vendida.
    2. Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista.
    3. Permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como garantía  ( Hipotecaria) .


Pero precisamente porque con una aparente venta sub-retro el prestamista en particular y el acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite burlar preceptos de orden público, es necesario advertir que si en un caso concreto puede demostrarse que una aparente venta sub-retro tiene la finalidad de constitución de garantía, procede declarar la  nulidad del contrato. A su vez se consideran indicios de que la venta sub-retro constituye un préstamo con garantía: el hecho de que la venta sea vil; el establecimiento de precio de rescate superior al precio de la venta; la circunstancia de que el vendedor permanezca como arrendatario de la cosa vendida, especialmente si el monto del "canon" es proporcional al interés  y el hecho de que el comprador haya realizado muchas compras sub-retro.

Supuestos Especiales de validez

  1. Que se trate de un pacto de una venta. La estipulación  posterior al contrato es válida, pero no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa de venta de modo  que si el vendedor ejerce el derecho en cuestión habrá un segundo negocio traslativo de la propiedad que no opera retroactivamente a menos que así lo convengan las partes, ( sin  que en tal caso las "retroactividad" afecte a los terceros o que el acuerdo aunque sea posterior a la celebración de la venta, haya sido anterior a la trasmisión de la propiedad.
  2. Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor a cinco años, so pena de reducción a este plazo (Art. 1535 C.C.)  Cuando se haya estipulado un tiempo más largo, se reducirá a este plazo...

La limitación dicha no impide que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer el derecho de rescate, aunque el plazo fijado originalmente sumado a esas prórrogas llegue a exceder de 5 años. En todo caso, téngase en cuenta que la prorroga debe  convenirse antes de expirado el plazo inicial, ya que caso contrario la propiedad del comprador se habrá consolidado irrevocablemente y la llamada prórroga no será si no una promesa de venta hecha por el comprador al vendedor. Por otra parte, debe sancionarse con nulidad la prórroga cuando conste que la voluntad de las partes ha sido burlar la limitación quinquenal establecida por la ley.

El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta o desde otra fecha fijada en el contrato pero la limitación legal se reserva a cinco años contados a partir de la fecha de la celebración.

Ejercicio del Derecho de Retracto Convencional.

Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término, el vendedor o sus causahabientes a titulo universal, así como quienes hayan adquirido titulo particular de uno o de otros, el derecho de retracto ya que esto es cesible.

En caso de pluralidad de vendedores o de herederos del vendedor, deben tenerse en cuenta las siguientes reglas expresas:

  1. Cuando varias personas hayan vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a consentir en rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos, verificarlo en totalidad y por su propia cuenta Art. 1541 la prohibición de rescate parcial se justifica por la consideración de que el comprador ha adquirido la cosa como un todo y no como una suma de partes, y ademas, por el deseo de evitar que el comprador quede en comunidad contra su voluntad sin embargo, por una parte, es valido el pacto en contrario y por otra el comprador puede no oponerse al rescate parcial.
  2. "Si los copropietarios de un fundo no han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que cada uno ha vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la porción que le corresponda. El comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que rescate el fundo enero", Art. 1542. la hipótesis ocurre cuando el comprador adquiere las distintas partes de la cosa por diversos contratos sucesivos o cuando lo adquiere en un mismo acto, pero con indicación por separado de las partes vendidas y de sus precios. En ambos casos el retrayente puede rescatar en la proporción que le corresponde o, si los demás no quieren rescatar el todo. La diferencia de la reglamentación de este supuesto con el anterior se explica porque aquí el comprador no ha adquirido la cosa con un todo.

En caso de pluralidad de causahabientes a titulo particular del vendedor en ese derecho, se aplican por analogía las normas correspondientes a la pluralidad de los vendedores y de los herederos de estos.

Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, incluso cuando no sean Quirografarios, Art. 1539 Ap.2º, pero el comprador tiene frente a los mismos el beneficio de excusión. Por analogía con las normas sobre el beneficio de excusión el fiador debe concluirse que el beneficio tiene que ser invocado por el comprador (no procede de pleno derecho), que este a de señalar bienes conforme a las disposiciones citadas y que debe anticipar los gastos de la excusión.

Capacidad y Poder para Ejercer el Derecho de Retracto.

Rige en la materia el derecho común con la advertencia de que, en principio, retraer es un acto de disposición, salvo que por la poca importancia que tenga en relación con el patrimonio del retrayente, deba ser considerado como acto de simple administración. Así pues, para ejercer el derecho de retracto se quiere, en principio, capacidad o poder para realizar actos de disposición.

Legitimación pasiva

El Retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus causahabientes a título universal y contra los terceros adquirientes.

En caso de retracto frente al Comprador o sus causahabientes a título universal deben tenerse en cuenta dos normas expresas en la ley:

Si el comprador con pacto de retro de una parte indivisa de un fundo lo adquiere

en su totalidad por adjudicación que se le haga en remate judicial resultante de una licitación provocada contra él, podrá obligar a su vendedor a rescatar la totalidad del fundo, si quisiera ejercer el derecho de retracto, Art. 1.540. Como se sabe, la ley ordena para el caso de partición de herencia que si los inmuebles no pueden dividirse cómodamente, se hará su venta en subasta pública, norma que es aplicable a toda división entre  Comuneros. Pues bien, si el comprador de una parte indivisa de un fundo se hace adjudicatario de todo él en remate originado por el hecho de que otro comunero haya exigido la partición, el comprador adjudicatario puede obligar a su vendedor a rescatar no sólo la parte del fundo que había vendido sino la totalidad del mismo, si es que quiere ejercer su derecho de retracto.    

Por otra parte, si el comprador  hubiera dejado varios herederos, el  derecho de

Retracto  no podrá ejercerse sino contra uno de ellos y por la otra parte que le corresponda, sea que la cosa vendida esté indivisa o que se le haya dividido entre ellos. Pero  si la herencia se hubiera dividido y la cosa vendida se hubiera comprendido en la porción de uno de los herederos, la acción podrá intentarse contra éste por el todo.

El derecho de retracto convencional puede hacerse valer contra los terceros

Adquirientes sin necesidad de demandar previamente al  comprador original y aun cuando en los contratos de esos terceros no se haya hecho mención de retracto convenido, Art. 1.583. La regla vale no sólo para los terceros adquirientes de la propiedad de la cosa que se trate, sino también todos los terceros que hayan adquirido derechos (ejmp.  Usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca) sobre la cosa.

Formas de ejercer el derecho de Retracto Convencional

La ley no exige que se intente una acción judicial contra el comprador, sus causahabientes a título universal o los terceros adquirientes.

Parte de la Doctrina exige que el vendedor, su causahabiente o acreedor, según los casos, haga oferta real y depósito dentro del tiempo útil para ejercer el derecho, en caso de que el comprador, sus causahabientes o el tercero, no den por ejercido el mismo; pero la Jurisprudencia Venezolana con razón, considera válidamente ejercido el derecho de retracto, desde el momento en que el vendedor ( u otro titular del mismo manifieste su voluntad al comprador de ejercer el derecho de referencias aunque no pague el rescate) . Esa manifestación de voluntad, una vez conocida por el comprador ( o por quien corresponda) y  para surtir  efectos frente  a terceros requiere constar de documento con fecha cierta. Dicho sea de paso, este sistema de no exigir el registro de  la  manifestación de la voluntad de retraer, puede causar perjuicios a terceros que adquieren del comprador después de haber sido el retracto.


Efectos del Pacto de Retro

 

1-      "Pendente Conditione"

Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los derechos de su vendedor  (C.C art. 1539 encab.) e incluso corre en su favor la prescripción contra el verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos los que pretenden tener hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (C.C 1539, ap. 1); pero si la cosa estaba arrendada en condiciones en que normalmente el comprador hubiera sido oponible al nuevo adquiriente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir al arrendatario antes de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de modo que pueda ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea compatible con el carácter condicional de su derecho.

             En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con pacto de retro se ha estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo, será nula toda cláusula por la cual se sancione la falta de pago de pensiones de arrendamiento con la perdida del derecho de rescate, sin perjuicio de que el comprador exija judicialmente el cobro al arrendatario; pida la desocupación del inmueble o ejerza los derechos que tenga contra el subarrendatario.



2-      Fallida la Condición

              Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere irrevocablemente la propiedad o derecho.

3-      Cumplida la Condición

A)     Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se producen los siguientes efectos entre las partes:

a)      El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo que se le haya incorporado.

b)      El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las reparaciones necesarias y los de las mejorías que hayan aumentado el valor del fundo hasta concurrencia del mayor valor que este tenga (C.C art. 1544, encab.)

c)       La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al comprador estableciendo que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión sino después de haber satisfecho todas las obligaciones.

d)      La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al comprador a restituir los frutos.

4-      Frente a terceros

               El ejercicio del derecho de retracto opera como el cumplimiento de cualquier otra condición resolutoria, y por lo tanto se aplica el principio de que "resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis". Así, el vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre de todas las cargas que le haya impuesto el comprador (Por ejemplo hipotecas, usufructos).


Requisitos para ejercer el retracto legal

El Derecho de Retracto Legal presupone:

La adquisición de un derecho en la comunidad.

Por comunidad debe entenderse la comunidad de derecho común; no comunidad conyugal ni la comunidad existente en el caso de propiedad horizontal respecto de lo bienes comunes a todos los apartamentos o a un grupo de ellos ni mucho menos las sociedades. Pero, tratándose de comunidad de derecho común no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo con el origen de la comunidad; el derecho de retracto no solo existe en comunidades de origen sucesoral  si no en toda comunidad de derecho común.

Que la adquisición sea hecha por venta o dación de pago.

Algunos autores han pensado que también existe cuando la adquisición provenga de permuta, en virtud de que ésta se rige por las reglas de la venta, en caso de permuta, el comunero retrayente, salvo en casos excepcionales, no podría sustituirse al tercero permutante en las mismas condiciones del contrato, porno ser el propietario de la cosa o el titular del derecho que éste da.

Se comprende fácilmente que el derecho de retracto no exista cuando la adquisición deriva de una donación, ya que entonces el comunero retrayente vendría a aprovechar la liberalidad del comunero enajenante para con el tercero, lo que es inadmisible por el elemento "Intuitu personae" de la donación.

Que la adquisición sea hecha por el extraño.

Extraño a tal efecto es todo aquel que no sea comunero, cualesquiera que sea sus vínculos con los demás comuneros. Asi, por ejemplo la Esposa de un comunero debe considerarse como un extraño a los efectos señalados.

Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.

O es, caso contrario, la simple división de la cosa (o derecho) permitiría a los comuneros originales hacer cesar toda relación con el extraño.

Ejercicio del derecho del retracto legal

Legitimación Activa: pueden ejercer el derecho de retracto únicamente los comuneros (lo que comprende también a los herederos de los comuneros, ya que son también comuneros); pero no sus causahabientes a titulo particular, porque su ingreso a la comunidad podría provocar los mismos males que se tratan con el derecho de retracto.

En el caso de que dos o más comuneros quieran usar del retracto sólo podrán hacerlo en proporción a sus cuotas, Art. 1.546, ap. 2.

Capacidad y Poder: en la materia son aplicables las mismas reglas que en el caso de retracto convencional.

Legitimación Pasiva: el retracto legal puede hacerse valer contra el extraño adquiriente y sus causahabientes a cualquier título.

Forma de Ejercicio: de acuerdo con nuestra jurisprudencia, el retracto legal se ejerce en la misma forma que el retracto convencional.

Plazo para ejercer el derecho de retracto legal: el derecho de retracto legal sólo puede ejercer, so pena de caducidad, dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el comprador al comunero. Si este no estuviere presente o no hubiere quien lo represente, el término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura, Art. 1.547. en caso de que la persona que tiene el derecho de retraer sente, ha prevalecido el criterio de que debe ejercer su derecho dentro del término de cuarenta días contados a partir del registro de la escritura. En realidad, este supuesto no esta regulado por la ley; pero la solución dicha concilia el interés individual de quien tiene derecho a retraer (ya que le acuerda el plazo mas largo) con el interés social de que se consolide definitivamente la propiedad en una persona determinada.

Efectos  del retracto legal

Los Efectos del retracto legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido oportunamente, son iguales a los efectos del retracto  convencional pendiente la condición, fallida la condición y cumplida la condición. Sólo debe advertirse que, en el plazo del análisis teórico, el ejercicio de derecho de  retracto no resuelve el contrato original sin que produzca subrogación personal ( con cambio de sujeto con el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la adquisición verificada por el extraño y que afecta  a  los terceros.

En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo retracto traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, a favor del retrayente. En caso de contrato legal no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio, puesto que su subroga al celebrado con el extraño. El extraño no queda obligado a saneamiento frente al retrayente.





Tema 9


MODALIDADES EN LA VENTA DE MUEBLES E INMUEBLES



Introducción
Sabemos que  las modalidades son las modificaciones que el legislador hace a principios generales para evitar que la aplicación de éstos traigan  situaciones conflictivas, en la venta de muebles e inmuebles, nuestra legislación trae varios casos en que la transmisión del derecho de propiedad o cumplimiento de la obligación de dar; se efectúa en un momento posterior a aquel de la celebración del contrato y entre estos casos tenemos:

Muebles:

·     Peso, Cuenta y Medida.
·     Alzada o en  Globo.
·     A Prueba.
·     Ensayo Previo.
·     Venta Futura.
·     Venta Aleatoria.


Inmuebles:

·      Venta por Cabida y en Globo.
·      Venta "de visu".
Teniendo claro que es una modalidad y lo que vamos a investigar sobre la misma el presente trabajo expositor a desarrollar nos dejara un conocimiento total sobre el tema.

Desarrollo
Modalidades en la venta de Muebles e Inmuebles:

Ciertas situaciones que van alterar principios generales y que las impone el legislador para evitar mayores problemas. Esas modalidades las dividiremos atendiendo a su objeto, en:

·        Modalidades en la venta de cosas muebles.
·        Modalidades de la venta de cosas inmuebles.

Muebles:

a-) Peso, Cuenta y Medida: Estas no son perfectas sino hasta el momento que se pesen, cuenten o midan, y cuando se dice que no son perfectas no se está diciendo que es imperfecto el contrato porque éste ya se produjo o ya se originó, esto en virtud que se ha emitido el consentimiento lo que esta significando el legislador. Es que la propiedad no se transmite del vendedor al comprador y en consecuencia el vendedor sigue corriendo con los riesgos de la cosa, esto no lleva a recordar aquel principio del derecho de la cosa perece para su dueño.

Artículo 1.475 "Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta no es perfecta en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que sean pesadas, contadas o medidas".

La modalidad que trae este articulo es que el efecto real automático de la venta, que está contenido en el artículo 1.161, en este caso no funciona . Puede el comprador y el vendedor estar de acuerdo en precio y cosa , pero en este caso en contra del principio general , no se ha producido la transferencia automática de la propiedad.

La segunda modalidad que se encuentra en el articulo y que va a alterar, está también en el artículo  1.161 , porque si el comprador y el vendedor están deacuerdo en precio y cosa el riesgo es para el comprador pero en caso del artículo 1475  el riesgo es para el vendedor.

Entonces este artículo tiene 2 modalidades con respecto a los principios  generales establecidos en el artículo 1.16. Y lo que obliga al legislador a establecer estas modalidades es que la cosa vendida debe ser pesada,medida  o ontada para que la venta se perfeccione.

Ejemplo:

Si se es propietario de un almacén y un sujeto "X" visita a éste en calidad de comprador; él quiere comprar 50 latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende. El comprador "X" le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Vendedor, porque a pesar de haber consentido la venta, no se ha pesado, no se ha contado y no se ha medido.

b-) Alzada o en  Globo: Alzada se refiere a la totalidad de una cosa. En globo se refiere al conjunto total o parcial de una cosa. Son aquellos donde las ventas de mercancías se perfeccionan inmediatamente.


Artículo 1.476 "Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo. La venta queda perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo, si las cosas se han vendido por un solo precio, sin consideración al peso al número o la medida, o cuando, aunque se haya hecho mérito de esto ha sido únicamente para determinar el monto del precio".

Ejemplo:

Si se es propietario de un almacén y un sujeto "X" visita a éste en calidad de comprador; él quiere comprar la totalidad de la existencia de latas de manteca, el dueño acepta la comprar él informa que no hay problema, se las vende, hay consentimiento entre el vendedor y el comprador. El comprador "X" le informa al vendedor que necesita hacer una diligencia cerca del almacén y que en 15 minutos estaría de vuelta, al salir éste del almacén ocurre un terremoto y se destruye el negocio ¿Quién pierde las latas de manteca? El Comprador, porque se consintió la venta, se está comprando en globo, no se va a pesar, ni a contar ni a medir.



c-) A Prueba: Son aquellas que no quedan perfecta sino hasta el momento en que el comprador haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por el uso, es decir, son objetos que se venden con la condición que los gusten o los prueben para conocer si la calidad de los que está comprando es lo que desean.



Artículo 1.477 "En cuanto a las mercancías que se acostumbra gustar o probar antes de comprarlas, no queda perfecta la venta hasta que el comprador no haya hecho conocer su aceptación en el plazo fijado por la convención o por el uso".



Aquí la modalidad no funciona como condición suspensiva porque el comprador solo está obligado a probar, no a comprar. El único obligado que aparece aquí es el vendedor: está obligado a  vender. De manera que la modalidad esta aquí en que se ha transformado esta venta en unilateral: el único obligado es el vendedor. Por la vía del pacto no pueden vendedor y comprador convenir una venta unilateral, porque eso sería ir contra una de las características esenciales de la venta: la bilateralidad. Pero el legislador si puede entrar a lo esencial, y aquí, para salvar situaciones, lo hace. Impone al comprador la obligación de probar pero no de comprar ; el único obligado desde el punto de vista del contrato es el vendedor.



d-) Ensayo Previo: Son aquellos que se juzgan, hechos bajo condición suspensiva, es decir, hay cosas que bien sea porque está, sujetas a determinado mecanismos o porque hay que probar el material con que están hechas, se le da la oportunidad al comprador de que las ensaye primero.

 

Artículo 1.478 "La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva".



Debemos recordar que una venta estará sujeta a condición suspensiva cuando el hecho  cuando el hecho que la perfecciona es ajeno a las partes. Aquí hay una condición suspensiva porque el comprador puede someter la cosa a ensayo previo, y si el resultado o análisis de ese ensayo sale bien, el comprador está obligado a comprar porque ese resultado no depende del aspecto subjetivo sino que es exterior a él.

 

e-) Venta Futura: Es donde la transferencia se supone que la misma lleguen a existir.

 Esta venta es válida, salvo los casos previstos en los artículos 1.156 y 1.484 del código civil donde la prohibición nace no de la imposibilidad sino de la ilicitud del objeto. Las principales formas de venta de cosas futuras son:

a) la venta de rei speratae, en la cual las partes subordinan la operación a que la cosa llegue a existir.

b)la venta "spei" en la cual las partes no subordinan el contrato a que la cosa llegue a existir en caso en el cual lo  vendido es en realidad una simple posibilidad.



Cuando el bien o derecho se va a transferir versa sobre una cosa futura. La transferencia de la propiedad ocurre cuando la cosa existe para el momento del perfeccionamiento del contrato. Esto es perfectamente válido, pero está sometido a la condición de que la cosa tenga existencia, si la cosa no llega a tener existencia la venta es nula.



f-) Venta Aleatoria: Son aleatorios los contratos en los que el monto de una de las prestaciones o de ambas no está determinado de una manera fija, sino que depende de un acontecimiento incierto (art. 2051). Tal es el caso de la renta vitalicia, en la cual una de las partes entrega un capital a cambio de una renta que durará toda la vida del que la recibe. El alcance económico de la promesa hecha por el deudor de la renta es impreciso; depende de la duración de la vida de la otra parte. Y el contrato será más o menos ventajoso según ésta viva poco o mucho tiempo. Otros ejemplos de contratos aleatorios son los siguientes: la venta de una cosa futura, cuando el comprador toma sobre sí el riesgo de que la cosa no llegare a existir; la venta de cosa existente pero sujeta a un riesgo, cuando el comprador toma el riesgo a su cargo (art. 1332), el contrato de seguro, el de apuesta o juego, etcétera.

 

Hay una estrecha analogía entre condición y contrato aleatorio; en ambos casos los derechos de las partes dependen de un acontecimiento futuro e incierto. Pero lo que está en juego en la condición es la existencia misma de los derechos, en tanto que en los contratos aleatorios es la mayor o menor extensión de esos derechos. Aun esta diferencia desaparece en algunos casos; así, por ejemplo, en el contrato de seguro, la indemnización se debe si ocurre la condición prevista; lo mismo pasa en el caso del juego o apuesta, en la venta de una cosa futura, etcétera.

En los contratos aleatorios, las partes asumen deliberadamente el riesgo de que el contrato pueda resultar desventajoso, especulando con la posibilidad contraria. Nadie puede quejarse, por lo tanto, de la falta de equilibrio económico de las contraprestaciones definitivamente resultantes. Por excepción, puede admitirse la aplicación de la lesión a los contratos aleatorios, cuando la diferencia de las contraprestaciones sea de tal carácter que ni la misma alea pueda justificarla. Así, por ejemplo, cuando se compra una cosa que puede o no llegar a existir y se paga mucho más de lo que ella valdría, aun existiendo. En efecto, cuando el comprador asume el alea de que la cosa no exista, se supone que ofrecerá menos precio de lo que ella vale. Pedro ofrece 100 por una cosa que, de existir, valdrá 200. El contrato es normal; ninguna de las partes podrá invocar la lesión. Pero si ofrece 200 por lo que aun existiendo vale 100, el contrato puede resolverse por lesión, porque desde el punto de vista del vendedor no ha habido alea: el contrato le será siempre ventajoso.

Inmuebles:

Venta por Cabida y en Globo:


Venta por Cabida: Aquí hay que tener claro el concepto de cabida. Cabida es el contenido de inmueble, lo que dentro de los linderos. En este caso se acostumbra a expresar la cabidad del inmueble.  Sobre todo refiriéndonos a terrenos sucede con frecuencia que la cosa que se compra materia del contrato de compraventa; puede que tenga menos o más medida de lo que se creían en principio las partes.

Yo voy a comprar un terreno y en principio se creía que el mismo tiene un área de tantos metros y resulta que cuando se va a medir tiene menos o más metros. Es por eso que nuestra legislación a establecido algunas reglas que están plasmadas en el :

 

Artículo 1.496. "El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato, salvo las modificaciones siguientes:

Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.

Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una disminución proporcional en el precio.

Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada".

En la primera parte del articulo lo que se hace es repetir el principio general según el cual  la cosa vendida vendida debe ser entregada en la cantidad expresada en el contrato. Pero en la continuación de el mismo "...Cuando esto no sea posible...",  aquí si encontramos la modalidad. Como ejemplo. Pensemos en el caso de que se ofrecen en venta 5. 000 M2 a Bs. 300  M2. Una vez medido el inmueble resulta que efectivamente su contenido es de 4. 000 M2. La diferencia de 1. 000 M2 se le imputa a el vendedor en el sentido de que el sufrirá la disminución proporcional en el precio.

Cuando el legislador expresa... "o el comprador no lo exija...", se está refiriendo al caso de que el vendedor tenga otra parcela adyacente a la que está vendiendo y entonces exista la posibilidad de que el comprador exija que los metros que le faltan sean completados con la otra parcela. Pero si esa parcela es la única, porque las adyacentes son de otro propietario, entonces no será posible completar el faltante y entonces el comprador debe sufrir la disminución  proporcional en el precio. Esta es una acción "quanti minoris" .

Si se encuentra - y esta es la otra situación- que la cabida es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe pagar la diferencia del precio (esta es la obligación del comprador que se encuentra en este articulo). Pero esta obligación está condicionada, así el excedente del precio  pasa de la veintava parte 85%) de la cantidad expresada, porque en este caso el legislador habla de que el comprador puede "desistir" del contrato. No hay acción de desistir; aquí debe entenderse que se está hablando de rescisión.

Entonces, y esto es muy importante, si la cabida es menor no hay posibilidad de rescisión. Si el comprador quiere comprar una parcela de 5. 000 M2 y resulta que esta solo tiene 4.000 M2, no puede pedir la rescisión. Si el vendedor no puede completarle los 5. 000 M2, la norma dice que lo único que opera es le acción " quanti minoris" y deberá quedarse con los 4. 000 aunque necesite 5. 000. ¿Cómo se salva el comprador de caer en esta situación? La manera de evitar eso es expresar en el contrato no solo la cabida y el precio, sino la finalidad específica del comprador para hacer la adquisición.

Ejemplo:

Tiene el doble o sea 1600 mts.2 la ley NO me obliga a comprar el doble del área porque mi capacidad de pago; Pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de la veintava parte de la cantidad declarada.

Venta por en Globo: Para  hablar de la venta en globo hay que hacer mención a ciertos términos que están relacionados con la venta de cabida. Cuando se compra un terreno no se especifica el precio por unidad de medida sino que se estipula en globo, se establece relación entre cada medida y cada parte del precio.

En primer lugar, el concepto del lindero. Es frecuente encontrarse  con documentos donde los linderos aparecen así: "Fundo que eso fue del Sr. Miguel Rodríguez; y se señalan los metros. Eso es mayor seguridad, pero eso no es lindero. Esta situación  nos viene del derecho español. Utiliza los linderos en forma. Lindero es sinónimo de límite. Lo conceptual del lindero seria así: Norte: partiendo de la concluencia de las quebradas A y C, siguiendo en la línea recta hasta llegar al pedemonte del cerro Z...; ese es lindero. Pero para mayor seguridad se señala que entre los dos puntos hay tal o cual medida y lo que se encuentra hacia ese punto, como sería que se señalara que entre los dos puntos hay dos kilómetros y allí se encuentra la hacienda La Esperanza. Esos son datos que ayudan a reforzar ese lindero.

Pero si hay linderos es porque esos linderos deben tener un contenido, y ese contenido es su cabida: no hay cosa que no tenga forma y contenido.

Cuando estudiamos la parte final del artículo  1. 496, hablamos que allí el precio se determina en función de la cabida. Allí lo importante es que el precio se determina en tanto por ciento la cabida: Parcela de 2. 000 M2 que se vende a Bs, el M2.

Cuando se compra un terreno en globo no se especifica el precio por unidad de medida. Por ejemplo, se compra un terreno de 2. 000 M2 por Bs. 1. 00.000,oo Esta será una venta en globo, pero hay que tener en cuenta que aunque  se hable de venta en globo  también hay que hablar de cabida. Sucede que en un momento determinado le damos una importancia jurídica y económica a un aspecto, y  en otro momento le damos la importancia jurídica y económica a otro aspecto distinto de la misma cosa.

Veamos: tengo una parcela de 10. 000 M2 y puede vender una parte de ella dándole importancia para determinar el precio, a fragmentos de ella. Esa es venta por cabida. La otra parte de dicha parcela se vende toda o en parte sin que la superficie contenida en esa parte influya para nada en la determinación del precio. Esa es venta en globo.

Los Artículos 1. 497, 98, 99 y 1. 500, se refieren a la venta en globo. Y para completarlos hay que entender que aun siendo venta en globo ello no obsta para que se hable de área, de cabida. Lo que si debe fijarse es que en la determinación del precio  nunca se le da importancia a la cabida. El otro principio que hay que tener presente es que el precio se estipula en globo. NO se establece ninguna relación entre cada medida y cada parte del precio.

Articulo 1. 497. "En todos los demás casos en que la venta sea de un cuerpo determinado y limitados, o de fondos distintos y separados, sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la identificación del cuerpo vendido seguida de la medida, la expresión de la medida no da lugar a ningún aumento de precio a favor del vendedor por el exceso de la misma, ni a ninguna disminución del precio a favor del comprador por menor medida, sino cuando la diferencia entre las medida real y la indicada en el contrato sea de una veintava parte en más o menos habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos, si no hubiere estipulación en contrario".

En la primera parte del articulo se esta refiriendo al objeto en dos formas: el objeto inmueble lo ve el Código en dos aspectos; cuerpo determinado y limitado, fundos distintos y separados. Caso A: Caso B:

"sea que el contrato comience por la medida, sea que comience por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida "...

Para explicar esto podemos pensar en las dos formas como suelen ofrecerse al publico la venta de parcelas;

1.     "Venta de 5. 000 metros de terreno por Bs. ..... y

2.     "Venta de una parcela de terreno 5. 000 metros por Bs. ..."

En primer caso se comienza por la indicación de la medida y en el segundo caso se comienza por la indicación del cuerpo vendido seguido de la medida.

En el antiguo derecho francés el tratamiento para el caso de que se comience por la indicación de la medida que para cuando se comience por la indicación del cuerpo vendido, es diferente, en el sentido de otorgar el derecho a exigir la diferencia de precio, cuando resulte que se haya vendido más o menos de lo estipulado.

Pero para nuestro Código, el tratamiento es el mismo para los 2 casos. Sea como sea, los efectos son iguales.

Y la continuación de dicho artículo es clara, sólo hay que referirse a lo que se quiere significar con... "Una veintava parte en mas o en menos, habida consideración al valor de la totalidad de los objetos vendidos..."

Aquí hay que calcular esa veintava parte en la relación con el precio, mientras en la venta por cabida hay que comprar la veintava parte en la relación con la cabida, con el contenido, con la superficie del inmueble.

 Entonces. Cuando se habla de venta por cabida, a tanto la medida, la diferencia para ejercer la rescisión se calcula en base al contenido, a la cabida, y para ejercerla, en el caso de venta en globo, se toma en cuenta la cuantía.

Evidentemente que el comprador tendrá que medir el terreno para establecer la diferencia pero cuando el negocio se fue a no se tomo en cuenta  eso, sino el precio global. Aquí se invoca la cabida para hacer el reclamo, no para hacer el contrato. No nace el contrato sobre esas bases ni sus efectos tampoco.

Articulo 1. 498. "En el caso de que, según el artículo precedente, haya lugar a aumento de precio por exceso de la medida el comprador puede elegir entre desistir del contrato  o pagar el aumento de precio con sus intereses, si retiene el inmueble".

Lo único que hay que decir aquí es que no existe acción de desistir, la acción aquí es de rescisión. Y por otra parte habla el legislador de... "si retiene el inmueble ". Aquí no puede hablarse de derecho de retención porque el comprador es el propietario. Es un término mal usado.

Ejemplo:

Cuando un comprador decide adquirir unas hectáreas de terreno y queda en acuerdo con el vendedor de pagarle 10 millones de bolívares. Se puede medir después si se quiere parcelar, pero en principio se está comprando en globo.

Ejemplo:

Es una vena de lotes de carros que tienen algunas veces las empresas de seguros, yo como comprador le digo a esta empresa te doy 20 millones de bolívares por todo el lote de carros, de esta manera se está comprando en globo.

Venta "de visu": Es la venta que se hace a la vista , es decir, cuando se compra algo con solo verlo, sin importarle nada, y al aceptarlo se perfecciona, corriendo el riesgo desde el principio, es decir, campo a mi riesgo.

Tema 10

VENTA CON RESERVA DE DOMINIO

"La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio, es la venta en la cual en virtud de la voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada, del precio".

La venta con reserva de dominio constituye la más enérgica protección del derecho que tiene el vendedor de cobrar el precio en materia de venta de bienes muebles, de modo que facilita las ventas mobiliarias a crédito con las ventajas que ello implica para vendedores y compradores.

En materia inmobiliaria, la hipoteca era y es suficiente para garantizar al vendedor contra la eventual falta de pago del precio; pero en materia mobiliaria, la protección legal del vendedor establecida en el Código Civil se reveló insuficiente para permitir el libre desenvolvimiento de la venta a crédito.

La reserva de dominio, al dejar al vendedor la propiedad de la cosa con la posibilidad de hacerla valer incluso frente a terceros, asegura al vendedor una garantía que le permite vender a crédito y hacer la entrega de la cosa sin limitar sus operaciones a una clientela exclusiva, ni aumentar desmesuradamente el precio para cubrir grandes riesgos de pérdida del precio.

Por otra parte la venta con reserva de dominio presenta otro aspecto económico que nuestro legislador hubo de afrontar: la posibilidad de abusos del vendedor frente al comprador mediante la imposición de cláusulas exorbitantes.

ANTECEDENTES.

A fines del siglo XVIII y principios del XIX se produce, en las Legislaciones de los estados germanos, una modificación sustancial en el régimen hipotecario, por el cual, la garantía del acreedor se hace pública y determinada.

Se produce así, el abandono del pactum reservati dominii que queda relegado ante de las excelencias del sistema hipotecario que comenzaba a regir.

Pero en el siglo pasado y en lo que va del actual, se produce el extraordinario movimiento industrial que caracteriza nuestra época y con él la valorización a proporciones insospechadas de los bienes considerados hasta entonces como bienes sin valor (de ahí el adagio; res mobilis res vilis que quiere decir, cosa mueble, cosa inservible).

Por otra parte, aún en los casos en que los muebles han conservado igual valor relativo o han disminuido, el aumento de su consumo y para todos los casos el auge del crédito, han provocado problemas jurídicos de profunda significación económica.

De nuevo ante el sistema legislativo que no había contemplado las transacciones de muebles de valor económico de los mismos el pacto de reserva de propiedad comienza a hacer frecuente, adoptando formas jurídicas simuladas, para poder subsistir, dadas las prohibiciones legislativas existentes.

Así que aparecen en el panorama jurídico legislativo actual cuatro sistemas que se aplican a la compraventa de bienes muebles para asegurar al vendedor contra la insolvencia o mala fe del comprador.

Son ellos: los sistemas inglés y francés, que dan al vendedor garantías completamente insuficientes: el de los privilegios, que resuelve el problema parcialmente y que es valedero para determinados objetos muebles en las Legislaciones de tipo francés y como excepciones al sistema general; y el alemán, que adopta el pacto de reserva de dominio, mejorando el sistema del Código de las Obligaciones de Suiza.

En 1893, Inglaterra legisla sobre la compraventa y establece en sus disposiciones que las partes contratantes pueden determinar la oportunidad en que se transferirá la propiedad de la cosa.

Mientras la cosa mueble vendida, está en poder del vendedor "puede retener la posesión", tiene un derecho de prenda sobre la misma.

Este derecho surge cuando los bienes fueron vendidos sin estipulación de crédito, cuando a pesar de haberse vendido a crédito el término del mismo ha vencido y cuando el comprador cae en insolvencia.

Ese derecho de retención puede ser ejercido por el vendedor, aunque esté en posesión de las cosas como agente o depositario del comprador.

Este privilegio se extingue si el vendedor impago: a) entrega los bienes a un transportador u otro comisionista para su transmisión al comprador sin reservarse el derecho, de disponer de ellos; b) cuando el comprador y su agente obtiene legalmente la posesión de la cosa.

Frente a terceros adquirientes, el derecho de retención subsiste siempre que el vendedor o la persona que tiene las cosas en su mano haya liberado una orden de entrega, que haya pasado a manos de tercero o haya aceptado dicha orden o noticia de que tiene a disposición del comprador o del tercero.

Cuando el comprador cae en insolvencia, el vendedor impago puede readquirir la posesión de los bienes "mientras éstos están en viaje" y retenerlos hasta que sea satisfecho su crédito.

Es indiferente a los efectos de esta garantía, que el transportador haya sido contratado por el comprador o el vendedor o sea agente cualquiera de ellos.

Frente a terceros, el derecho del vendedor no se modifica, salvo que éste asentido en cualquier forma subsiguiente la venta por el comprador.

El ejercicio de estas dos garantías no anula el contrato de compraventa y el vendedor sólo puede disponer libremente de las cosas cuando son cosas de naturaleza perecedera y el comprador en tiempo razonable no cumple con sus obligaciones.

El contrato puede rescindirse si el vendedor intima al comprador el cumplimiento de sus obligaciones con noticia de que en caso de que no las cumpla en un término prudencial dará por rescindido en convenio.

No existe, pues, instituto similar al de la reserva de propiedad y como se ve, las garantías del vendedor de esfuman cuando la cosa aparece en manos del comprador, tanto en el caso de quiebra, desde que todos los bienes que se encuentran en poder del fallido van a integrar la masa sin excepción, cuanto en el caso de reventa hecha por el comprador.

Al dictarse el Código Francés, se modificó el criterio romanista y universal sobre la necesidad de la tradición de los bienes para perfeccionar la propiedad.

Lo dispuesto en el Código antes mencionado a su vez entraña la imposibilidad legal de celebrar el pacto de reserva de dominio, desde que éste vendría a desnaturalizar un efecto esencial del contrato de compraventa en la economía del Código.

En el sistema el vendedor tiene cuatro garantías:

1. El derecho de retención.

2. El derecho de resolver el contrato.

3. El derecho de reivindicación del objeto vendido.

4. El privilegio que tiene el vendedor de efectos mobiliarios todavía no pagados.

Los países que han adoptado el Código Francés, entre ellos Bélgica, Italia y Rumania, siguen iguales lineamientos con excepciones muy limitadas y posteriores a la sanción de sus respectivos Códigos.

7. El sistema de los privilegios: consiste en garantizar al vendedor concediéndoles un privilegio sobre el precio no pagado de los bienes muebles vendidos, exigiendo o no una publicidad con respecto a ciertos muebles.

Bélgica, Italia, Rumania y la propia Francia lo adoptan, exigiendo para los muebles para los cuales establecen la excepción, una publicidad previa y especial.

Adoptan el pacto como modalidad del contrato de compraventa Alemania, Austria, Hungría, Checoslovaquia, Rumania, Brasil, Suiza, Turquía y México.

El pacto es una excepción a la forma de transferencia del dominio de las cosas muebles, desde que a pesar de la tradición, aquella no se produce sino al momento en que se cumple con la condición, es decir, con el pago.

Es documento suficiente para acreditar conjuntamente los dos extremos que hacen procedente la oposición al embargo del contrato de venta con reserva de dominio autenticado reconocido o de fecha cierta.

"En cuanto concierne a la denuncia de los artículos 469 del Código de Procedimiento Civil, y 1º, 5º y 7º de la Ley Sobre Ventas con Reserva de Dominio, basada fundamentalmente en que el contrato de venta presentado por la sociedad opositora, no pudo demostrar la concurrencia de los extremos previstos en el mencionado artículo 469, puesto que su comprobación sólo podría obtenerse de las Letras de Cambio que fueron emitidas para el pago de las cuotas en que se fraccionó el precio de la cosa enajenada, la Sala Observa:

La alegación de la formalización en este punto ha planteado una situación de la formalización en este punto ha planteado una situación de podría enajenar en el ordinal 1º del artículo 435 del Código de Procedimiento Civil, o sea, cuando el Juez dé por establecido un hecho comprueba que por la ley es improcedente para demostrarlo, pero considera la sala que tal denuncia debe ser desecha de plano, en razón de que no se ha indicado el artículo legal que contiene la regla de valoración de prueba quebrantada en la sentencia y que, en la situación concreta, sería la relativa al mérito de la prueba documental.

Desde otro punto de vista la Sala que, al tenor de lo previsto en el artículo 1º de dicha Ley, en las ventas de cosas muebles a plazos, el vendedor puede reservarse el dominio de éstas hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio, y que, de conformidad con el artículo 20 ejusdem, el vendedor puede oponerse al embargo de la cosa vendida, practicado por los acreedores del comprador o los requisitos exigidos en el artículo 5º de la mencionada Ley, y que se refieren a la identidad de las partes, determinación de la cosa, lugar donde ésta permanecerá, precio de la venta, fecha de la misma y condiciones de pago de las cuotas; todo lo cual debe constar en documento auténtico, legalmente reconocido o simplemente de fecha cierta.

Es evidente, por lo tanto, que por expresa disposición de la citada Ley especial, el contrato de venta con reserva de dominio, es documento suficiente para acreditar conjuntamente los dos extremos que hacen precedente la oposición al embargo, y ellos puede al vendedor, mientras no se haya pagado la totalidad del precio , sigue teniendo dominio del bien vendido, y, por ende, el derecho de poseerlo, e igualmente teniendo la posesión sobre la cosa, ejercida a través del comprador, quien en esas circunstancias, es simplemente un poseedor precario.

Antes de que entrara en vigencia la primera Ley de Ventas con Reserva de Dominio, del 14 de abril de 1.955, sustituida hoy día por la Ley de Venta con Reserva de Dominio publicada en Gaceta Oficial Nº 25.856 de fecha 07 de enero de 1959, con frecuencia se negaba la posibilidad de pactar la reserva de dominio por considerar que dicho pacto contradecía el carácter consensual de la venta. Por otra parte, el texto de la ley (Art. 1.480 CCV) se alegaba tanto en pro como en contra de la validez de la reserva de dominio. La ley especial vino a suplir este vacío en materia mobiliaria.

Tanto la necesidad de adquirir, como la de vender, puede coincidir, con la falta de las posibilidades económicas que presenta la persona para comprar.

Si el movimiento industrial contemporáneo no hubiere aparecido valorizando a los bienes muebles en la medida que ha pasado el tiempo, y con esto la forma de pago a plazos derivada de otro fenómeno muy de moda hoy día como es el crédito, que es una de las características económicas de este siglo que estamos viviendo.

La preocupación de asegurar los derechos del vendedor de un inmueble, dio lugar al uso, al acto comisorio, que hace a la existencia misma del contrato de compra venta.

Se comenzó a utilizar el crédito y la venta a plazos pero se produjo un desequilibrio entre los dos contratantes de singulares proporciones, en perjuicio evidente del comprador que ha hecho imprescindible la acción reguladora del Legislador.

Desde el punto de vista de la equidad, nada es más justo que sea el comprador, quien cargue con todos los riesgos de la cosa vendida, ya que es el quien, viene disfrutando y obteniendo provecho económico de la misma.

En la venta con reserva de dominio, lo que hace el vendedor es justamente la propiedad, por lo tanto en este tipo de contratos, el solo consentimiento no opera la transmisión de la propiedad.

Este pacto que se introduce en el contrato de compra venta, nos hace una explicación distinta mediante razonamientos: Antes de la vigencia de la Ley, se recurría con frecuencia el contrato de arrendamiento con opción a compra, mediante un contrato celebrado de arrendamiento sobre la cosa mueble, éste arrendatario pagaba una cuota mensual fija y luego al terminar de pagar el número determinado de cuotas se hacía propietario de la cosa mueble.

CAMPO DE APLICACIÓN DE LA LEY.

1.      La Ley de Venta con Reserva de Dominio sólo se refiere a las ventas mobiliarias, limitación que respondió tanto al deseo del legislador de encuadrarse dentro de las previsiones del Art. 1.480 CCV como con el escaso interés de la reserva de dominio respecto de los inmuebles en virtud de la existencia de la hipoteca legal.

2.      La Ley es civil y se aplica a la venta civil como a la compraventa mercantil, ya que la ley mercantil nada prevé sobre reserva de dominio.

CONDICIONES DE VALIDEZ DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.

El pacto de reserva de dominio desempeña en la contratación de nuestro tiempo tanto nacional como extranjera un papel preponderante, pues el hecho de que una persona pueda adquirir de inmediato un bien que se le entrega sin pagar simultáneamente su precio lo hará a plazos, toda vez que de momento carece de dinero para pagar el importe del mismo, a pesar de que en fecha más o menos próxima tenga lo suficiente, indudablemente es para considerar el pacto en la forma antes señalada.

Artículo 1480 CCV:

"Lo dispuesto en el presente Título no obsta para que se dicten Leyes especiales Sobre la Venta de bienes muebles a crédito, con o sin reserva de dominio. Estas Leyes se aplicaran preferiblemente en los casos a que ellas se contraigan".

Los principios podemos enumerarlos de la siguiente forma:

1.      Que haya validez de la reserva de dominio: La cesión de crédito del vendedor contra el comprador, comprende, asimismo, el dominio reservado. Para hablar de validez de la venta con reserva de dominio deben darse los siguientes supuestos:

·        Que se trate de una venta a plazo a crédito. Artículo 1º L.V.R.D.- El comprador adquiere la cosa con el pago de la última cuota del precio.

·        Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza. (Art. 1º L.V.R.D).

·        Que no se trate de cosas destinadas a la reventa (Art 2º L.V.R.D), los comerciantes al mayor no pueden utilizar la reserva de dominio en sus ventas a los minoristas.

·        Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufactura o transformación cuando no sean identificables después. (Art 2º L.V.R.D.).

·        Que la transferencia esté subordinada al pago del precio. (Art 1º L.V.R.D.).

·        Que la reserva no tenga una duración mayor de 5 años. (Art 10 L.V.R.D.).

·        La Ley no lo dice expresamente, pero se toma en cuenta a partir de la celebración de la venta.

·        Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al comprador.

Adicional a estos, para que la venta con reserva de dominio sea eficaz frente a terceros, tienen que darse las siguientes circunstancias:

·        Que las cosas vendidas sean identificables individualmente y de modo preciso (Art. 4 L.V.R.D.)

·        Que las cosas vendidas tengan un valor individual superior a doscientos cincuenta bolívares (Art. 3 L.V.R.D.)

·        Que las cosas vendidas no estén destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no pueden separarse sin grave daño para éste (Art. 3 L.V.R.D.).

·        Que se hayan cumplido las formalidades exigidas por la Ley de Venta con Reserva de Dominio, establecidas en el Art. 5 de dicha ley o con las que exijan reglamentos especiales para la compra - venta de determinados bienes muebles.

NATURALEZA JURÍDICA

El pacto con reserva de dominio es una condición, a la tradición de la propiedad del bien vendido. Se sostuvo que la compra venta con reserva de propiedad era una compra-venta a plazos, o una promesa de venta, sometida a condición suspensiva, es decir, que se trata de una venta sometida a condición suspensiva.

Sobre la posibilidad jurídica del pacto frente al contrato de compra - venta con reserva de dominio, existen polémicas entre los doctrinarios, porque hay un grupo que sostiene la incompatibilidad entre el contrato de compra - venta y su modalidad de la reserva de dominio, esto en virtud de que:

·        Mientras aquel es un contrato traslativo de propiedad, de manera que en el mismo momento en que la venta se consuma, la propiedad pasa al vendedor.

·        En orden al riesgo de la cosa, quien corre con ellos: desde el punto de vista del contrato de compra - venta, sería el vendedor, pero mientras la condición no se cumpla, el contrato no se perfecciona.

·        Si se trata de una venta sometida a condición suspensiva, el perfeccionamiento del contrato, se daría cuando el comprador haya pagado la última cuota del precio.

·        Lo que está sometido a condición no es el perfeccionamiento del contrato, es la obligación que tiene el vendedor de transferir la propiedad.

 

Cosas Que Pueden Ser Objeto De Pacto.

Las cosas que pueden ser objeto de venta con reserva de dominio son las siguientes:

·        Cosas muebles por su naturaleza; es necesario que esas cosas no sean destinadas a la reventa; la Ley se refiere exclusivamente a las cosas muebles por su naturaleza, incluyendo naves y aeronaves.

·        Las manufacturadas identificables, siempre que no se destinen a la reventa.

Articulo 2º de L.V.R.D: "No podrán ser objeto de venta con reserva de dominio, las cosas destinadas especialmente a la reventa, ni las destinadas a manufactura o transformación que no sean identificables".

Articulo 532 C.C.V: "Son muebles por su naturaleza los bienes que puedan cambiar de lugar, bien por si mismos o movidos por una fuerza exterior".

Articulo 533 C.C.V: "Son muebles por el objeto a que se refieren o por determinarlo así la Ley, los derechos las obligaciones y las acciones que tienen por objeto cosas muebles; y las acciones o cuotas de participación en las sociedades civiles y de comercio, aunque éstas sociedades sean propietarias de bienes muebles...

 

Cosas Que Pueden Venderse Con Reserva De Dominio, Sin Que Surta Efectos Contra Terceros.

Articulo 3º de la Ley:

"No tendrá efectos contra terceros la venta con reserva de dominio de las cosas destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no puedan separarse sin grave daño para éste, ni de las obras cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta bolívares, aún cuando ellas sean parte de un conjunto o de una colección que tenga un valor mayor que el indicado".

La ley determina las cosas no susceptibles de venta con reserva de dominio oponible a terceros, y que son las siguientes:

·        Las destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no puedan separarse sin grave daño para éste.

·        Las cosas no identificadas individualmente de modo preciso, las cosas no identificables no surte efecto contra terceros en el pacto con reserva de dominio.

·        Las cosas cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta bolivares (Bs. 250,00), aún cuando ellas sean parte de un conjunto o colección que tengan valor al indicado.

Ejemplo:

1. El Señor Antonio ha vendido con reserva de dominio a Juan un motor: Un motor de energía eléctrica para su finca, y se establece una hipoteca sobre dicha finca, la hipoteca abarcará también el mencionado motor, porque se considera parte del fundo o de la finca.

2. Pero si por el contrario; el contrato se va a hacer efectivo, no ya contra el tercero, sino frente al propio comprador, no hay ningún inconveniente para que la reserva funcione, lo que nos dice la Ley sobre este punto, es que no tiene efectos contra terceros, pero si contra el comprador.

Articulo 4º DE LA L.V.R.D:

"Las cosas que haya de venderse bajo reserva de dominio, deberán ser identificadas individualmente y de modo preciso.

En los casos de cosas no identificadas, el contrato no tendrá efectos contra terceros".

 

Requisitos Del Contrato.

Artículo 5 L.V.R.D:

"Los contratos de venta con reserva de dominio, sólo tendrán efecto con respecto de terceros, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

a)     El documento debe contener por lo menos, las siguientes menciones: nombre, apellido, profesión y domicilio del vendedor y del comprador; descripción, exacta de la cosa, con referencias de su elaboración industrial, si las mismas existen; lugar donde permanecerá la cosa vendida durante la vigencia del pacto de reserva; precio de la venta, fecha de la misma, condiciones de pago, con indicación de sise ha emitido Letras de Cambio para el pago de las cuotas.

b)     El documento respectivo, deberá ser auténtico, legalmente reconocido por lo menos dos ejemplares; uno para el vendedor y otro para el comprador".

Estos requisitos son esenciales para la oponibilidad frente a terceros, comprador y vendedor pueden perfectamente sin que nada se oponga a ello, agregar cuanto ellos consideren necesario, ya que la Ley se limita a determinar los requisitos mínimos, para que sea oponible a terceros.

 

Obligaciones Del Vendedor

Articulo 6º  L.V.R.D:

"Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos".

Artículo 7º L.V.R.D:

"Cuando por razón de pago u otra causa lícita, quede adquirida por el comprador la propiedad de la cosa vendida, el vendedor deberá otorgarle la constancia del caso. A falta de esta constancia, el último recibo o comprobante de pago surtirá efectos".

En cuanto a las obligaciones que nacen para el vendedor, está la garantía del buen funcionamiento, y con respecto a esta garantía debemos tener presente:

·        Es una garantía convencional y no obligación del vendedor, nacida de la naturaleza misma del pacto de reserva.

·        Esa garantía debe establecer durante un lapso de tiempo determinado; podemos tomar como ejemplo: la garantía que dan las casas comerciales automotrices en relación al kilometraje del automóvil y de los servicios.

·        La Ley obliga al vendedor a otorgar la constancia de transferencia, esto es para mayor protección del comprador (Arts. 6 y 7 de la L.V.R.D. y 1526 del CCV).

 

Obligaciones Del Comprador.

Articulo 8 L.V.R.D:

"El comprador deberá notificar al vendedor su cambio de domicilio o residencia dentro de los diez (10) días siguientes a la fecha en que se realice, cuando se trate de vehículos, o el cambio de lugar del mueble, en los demás casos. Asimismo deberá participarle cualquier medida preventiva o de ejecución que se intente sobre las mismas cosas, después de haber tenido conocimiento de ellas. La falta de cumplimiento de cualquiera de estos deberes, dará derecho al vendedor a pedir la ejecución inmediata de la obligación, con arreglo a las prescripciones de la presente Ley".

Articulo 9 L.V.R.D:

"EL comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa adquirida con reserva de dominio, mientras dure dicha reserva, salvo autorización expresa del propietario podrá reivindicar del tercero al cosa, en cuyo caso sus derechos y obligaciones para el comprador se determinarán por lo establecido en el Artículo 14. En vez de reivindicar la cosa, podrá demandar al comprador por el pago inmediato de la totalidad del precio de venta.

Queda salvo la eventual responsabilidad penal del comprador, de acuerdo con el Artículo 468 del Código Penal".

El comprador tiene como obligación principal el pago de las cuotas establecidas en el contrato conforme a lo dispuesto en el Art. 5 de la Ley, y mantener el bien en el lugar que allí indique.

La garantía que verdaderamente se le otorga es la que otorga el pacto de reserva, la única cosa objeto del contrato, es decir; que la cosa de por sÍ, en virtud de la Ley, queda constituida en garantía del vendedor.

De esta manera, y a merced de esa disposición, el vendedor podrá ejercer el resguardo de su garantía con más eficiencia, al saber donde se encuentra la cosa objeto del pacto o del contrato.

En cuanto a que el comprador sea un poseedor precario; es que no puede ser poseedor legítimo si la cosa no se tiene; y no podrá decir que la cosa es suya, cuando le ha reconocido en el propio pacto al vendedor su condición de propietario.

Del mismo modo tampoco es un poseedor de buena fe, puesto que el sabe que la cosa no es suya. De allí que si él pretendiera enajenar el bien, el adquiriente sería un poseedor de mala fe, ya que su deber era averiguar el origen de la posesión y no lo hizo.



ACCIONES DEL VENDEDOR

El Artículo 12 L.V.R.D. establece que: "Si la cosa vendida con reserva de dominio, estando asegurada por el comprador, se deteriora, se pierde de modo que se ignore absolutamente su existencia o quede afectada por cualquier otro suceso que dé lugar al pago de una indemnización de seguro, el crédito del vendedor se considerará prendario a los solos efectos de poder cobrar, con el privilegio inherente a éste, de las cantidades debidas por los aseguradores.

A los efectos de este articulo, se cumplirá con lo dispuesto en el Código Civil. "

Las acciones del vendedor ante el incumplimiento del comprador son las siguientes:

Acción de resolución del contrato:

·        Por falta de pago: La acción de resolución del contrato que tiene el vendedor contra el comprador comprende la reivindicación de la cosa vendida de manos del comprador, cuando éste deba más de la 8va. parte del precio del bien mueble objeto de la venta con reserva de dominio.

Articulo 22 L.V.R.D: "Cuando el vendedor ejerce la acción reivindicadora de la cosa vendida con reserva de dominio, el Juez, al ordenar la citación del demandado, podrá decretar, a solicitud de parte, el secuestro de la cosa y su entrega al vendedor siempre que la demanda tenga apariencias de ser fundada y el vendedor constituya garantía suficiente para asegurar, caso de no prosperar la acción, la nueva entrega de la cosa vendida al demandado o la entrega de otra cosa equivalente y el pago de los daños y perjuicios causados por la medida decretada...".

·        Por la quiebra declarada del comprador:

La Doctrina y la Jurisprudencia Italiana, admiten que el vendedor puede reivindicar aún después de la quiebra del comprador.

Articulo 17 L.V.R.D:

"La quiebra declarada del comprador será la causa de Resolución del Contrato, con las consecuencias previstas en esta Ley, dará derecho al vendedor a deducir de las cuotas que tenga que devolver, el monto de la compensación y de los daños y perjuicios previstos en el, Artículo 14".

De manera que es requisito para que el vendedor pueda exigir la resolución del contrato, que el monto de las cuotas adeudadas excedan de la octava parte del precio total, como ya lo dijimos anteriormente, porque de lo contrario solo podrá intentar la acción de cumplimiento por el monto de las cuotas para ese momento esté adeudando el comprador.

Artículo 14 L.V.R.D:

"Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por el incumplimiento del comprador, el vendedor debe restituir las cuotas recibidas, salvo el derecho a una justa compensación por el uso de la cosa además de los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello..."

·        Del cobro de bolívares: Artículo 13 L.V.R.D:

"Cuando el precio de la venta con reserva de dominio, se haya pactado para pagarse por medio de cuotas, y no obstante convenio en contrario, la falta de pago de una o más cuotas que no excedan en su conjunto de la octava parte del precio total de la cosa, no dará lugar a la resolución moratorias... "

Artículo 1167 CCV:

"En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos, casos si hubiere lugar a ello".

La disposición del Art. 13 de la Ley, no es más que una explicación un tanto restringida de lo dispuesto, en el Art. 1167 del Código Civil Venezolano; pero es de hacer notar, que en la norma se introduce una garantía al comprador.

·        Ejecución inmediata del Contrato: Cuando el comprador incurre en violación de sus obligaciones fundamentales, puede ser sujeto sancionable con la resolución a elección del vendedor, pero éste bien puede, según sea el caso, pedir el cumplimiento, oponer la excepción non adipleti contractus, solicitar la indemnización de daños y perjuicios u otras que resultaren procedentes.

Ahora bien, si el comprador no paga el precio en el día y el lugar convenidos, no hay duda de que el vendedor puede solicitar la resolución inmediata del contrato, mediante las siguientes acciones:

Solicitar la ejecución inmediata del contrato, obligaciones establecidas en los artículos 8 y 9 de la Ley.

Al aviso de las medidas preventivas y ejecutivas, practicadas sobre el bien, desde el momento en que tenga conocimiento.

Prohibición de realizar actos de disposición sobre la cosa adquirida mientras dure la reserva.

LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO Y RESOLUCIÓN

Se ha sostenido que el "pactum reservati dominii" es una negación esencial del contrato de compraventa. El comprador está obligado a pagar el precio pero el vendedor debe transferirle la propiedad de la cosa vendida; que contra el principio anotado, el mencionado pactum establece que hasta tanto el comprador no pague la totalidad del precio, el vendedor tendrá reserva sobre la propiedad del comprador.

Se ha planteado, igualmente, que se contradicen en dicho pactum los principios esenciales de transferencia de la propiedad al comprador y el pago del precio al vendedor, en razón de que aquella no se transmite y éste queda aplazado. Todo ello ha dado motivo a diversos criterios que tratan de explicar la naturaleza del pacto en cuestión. Los mismos se pueden reunir en las siguientes teorías:

 

La Venta con Reserva de Dominio como una compraventa perfecta pero con ejecución diferida.

Se atribuye a THORSCH. Para este autor la compraventa a plazos con reserva de dominio tiene el carácter de una compraventa perfecta, pero con ejecución diferida al momento en que el comprador pague el precio. Esta ejecución diferida afecta al comprador y al vendedor, debido a que éste no recibe el precio hasta tanto transcurra el plazo, y en cuanto al primero en razón de no adquirir la propiedad de la cosa hasta tanto no pague el precio; por consiguiente para ambos está aplazada la ejecución del contrato.

Si aceptamos esta doctrina, resultará casi imposible obtener la resolución del contrato en razón de que para el comprador y vendedor queda aplazada la ejecución del contrato, ¿Cómo haría para imputarle al otro el incumplimiento de las cláusulas del contrato, o del contrato mismo, si ninguno de ellos ha recibido la co respectiva prestación: precio y transferencia del dominio sobre la cosa?

En realidad, la práctica nos enseña que el comprador recibe inmediatamente la cosa, aún cuando el vendedor se reserve la propiedad de la misma hasta que el comprador pague la totalidad del precio.

Por su parte el vendedor recibe simultáneamente parte del precio y continuará recibiendo pagos parciales hasta la última cuota del precio estipulado.

La Venta con Reserva de Dominio como un derecho de prenda.

Esta doctrina sostiene que el pacto con reserva de dominio implica un derecho de prenda. Se le critica en razón de que tal concepto plantea una inversión jurídica. En efecto, en el derecho de prenda la cosa objeto de la misma para al acreedor prendario; mientras en la compraventa a plazos el vendedor-acreedor-del precio lejos de recibirla hace la entrega de ella al comprador quien debe reputarse como el verdadero deudor prendario.

Según al artículo 1.837 del Código Civil, la cosa mueble dada en seguridad del crédito deberá restituirse al quedar extinguida la obligación; cuestión que no ocurre en la venta con reserva de dominio, pues el comprador al pagar el precio queda automáticamente como propietario sin ninguna declaración posterior del vendedor. Además, el artículo 1.844 ejusdem establece que el acreedor no podrá apropiarse de la cosa recibida en prenda, ni disponer de ella aunque así se hubiere estipulado. En cambio en el mencionado pactum, el referido comprador recibe la cosa para usarla y hasta podrá venderla con autorización del vendedor.

La anotada teoría choca evidentemente con la posibilidad resoluble del contrato de venta con reserva de dominio, tratándose precisamente de que tal pactum no implica un derecho de prenda.

 

El Pactum es una Venta Condicionada

Es la tesis de ENNECCERUS, entre otros, quien sostiene que en el aspecto real de reserva de propiedad supondrá, en la duda (presunción legal), que la transmisión de la propiedad se ha hecho bajo la condición suspensiva del completo pago del precio.

Ha sido contemplada por BONELLI, quien le opuso que la condición que se alega, consiste en el pago aplazado del precio y que al pagarse éste, la condición se cumple, y por tanto, la adquisición se realiza. En caso contrario, en dominio queda intransmitido al adquiriente; que no se puede hablar de condición respecto al elemento precio, tratándose de la compraventa, porque éste es un elemento esencial y no un accidente de ese contrato de compraventa, puesto que las condiciones son meras modalidades del acto jurídico.

Debemos anotar que a los efectos de la resolución del contrato nos hemos considerado hacer depender la misma (resolución) del juego de una condición resolutoria implícita, tácita no pactada.

Las obligaciones del pactum y la resolución:

Notificación Del Cambio De Domicilio.

El incumplimiento del comprador de cualquiera de las obligaciones contenidas en el artículo 8 L.V.R.D., dará derecho al vendedor para solicitar la resolución del contrato, con fundamento en el artículo 1.215 del Código Civil, según el cual perderá el beneficio del término o plazo, pues además la Ley lo establece.

GOLDSCHMIDT ha sostenido que en el supuesto de violación de la obligación prevista, el vendedor tendrá derecho a pedir la ejecución inmediata de la obligación.

Para el Dr. ANTONIO RAMON MARIN, la Ley sanciona al comprador que no cumple con las obligaciones antes señaladas haciéndole perder el beneficio del plazo.

Actos de disposición por el comprador.

En la práctica se acostumbra a demandar al comprador por resolución del contrato, cuando el mismo adeuda un número de cuotas que en su conjunto exceden de la octava parte del precio total de la venta.

La Prescripción

Artículo 19 L.V.R.D:

"Las acciones del vendedor contra terceros prescribirán a los seis meses contados a partir del día en que deberían de ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con reserva de dominio".

Si el comprador se ha comprometido a pagar el precio en 20, 30 o 36 cuotas mensuales y consecutivas; en el caso de la compra de un vehículo con reserva de dominio, el pago de la última cuota es la que anuncia la prescripción, determina el inicio del lapso; que según el anterior artículo es de seis meses en este caso; prescribe en cuanto a terceros transcurrido ese tiempo y con respecto a las partes también, después de los cinco años posteriores a la celebración del contrato.

Nuestro más alto tribunal, en sentencia del 11 de Noviembre de 1970, estableció lo siguiente:

"Ahora bien, es verdad que en el libelo no se habla de resolución del contrato, limitándose a pedir restitución de la cuota inicial pagada por el vehículo, la devolución de las quince letras firmadas a favor de la demandada; y que ésta recibe el vehículo, hecho lo cual, se fundamenta la acción en los artículos 1.518 y 1.521 del Código Civil. Es decir, se propuso la acción redhibitoria, o sea, la de saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida, pero que conduce necesariamente a la resolución del contrato, esta acción prescribe caduca a los 10 años. (Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia Caracas, 1971).

Procedimiento y medidas preventivas.

Artículo 21 L.V.R.D:

"Cualquiera que sea su cuantía, las acciones legales que deriven de la aplicación de esta Ley, se iniciarán, sustanciaran y decidirán ante el Juez competente por los trámites del Juicio breve, conforme al procedimiento previsto en el Título XVI del Código de Procedimiento Civil".

La competencia del Juez la determinará la cuantía del asunto, y la materia, su naturaleza.

Si los terceros conforme a la Ley, le corresponde accionar en virtud de este tipo de contratación, el procedimiento a seguir es el juicio breve.

En atención a lo dispuesto en el Código de Procedimiento Civil, en los juicios relativos a la Reserva de Dominio, no se puede interponer el recurso de Casación.

EFECTOS DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.

1.      Situación del Vendedor:

a.      El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida bajo condición resolutoria de que pague la totalidad o parte determinada del precio.

b.      La propiedad que se ha reservado el vendedor sólo tiene fines de garantía.

c.      Pagado el precio en su totalidad o en al parte correspondiente, según los casos, o vencido el plazo de la reserva, la transferencia al comprador se cumple automáticamente sin necesidad de actuación alguna del vendedor y opera retroactivamente conforme al derecho común, en materia de condición.

d.      La reserva de dominio no altera en modo alguno las normas sobre tradición y en cuanto al saneamiento, la ley vigente establece que "Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento, el vendedor siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado de los repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos".

2.      Situación del Comprador:

a.      El comprador tiene la propiedad de la cosa bajo condición suspensiva.

b.      El comprador tiene un derecho a poseer la cosa hasta que la condición se cumpla o se vea fallida.

c.      El comprador está obligado a cuidar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia hasta que la adquiera.

d.      El comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa mientras dure la reserva sin la autorización expresa del propietario.

e.      Por último, el comprador está obligado a notificar al vendedor, dentro del término de 10 días, su cambio de domicilio o residencia cuando se trata de venta de vehículos o el cambio de lugar del mueble en los demás casos, con lo cual se trata de facilitar al vendedor la efectividad de sus derechos.

3.      Efectos frente a Terceros.

En principio, si se reúnen los supuestos de eficacia de la reserva de dominio frente a terceros, dicha reserva es oponible a todo tercero sin distinción. Sin embargo, hay que tener en cuenta las siguientes disposiciones:

a.      El adquiriente de buena fe en feria, mercado, venta pública o remate judicial de cosas que hayan sido vendidas con reserva de dominio, sólo estará obligado a devolverlas cuando le sean reembolsados los gastos que haya hecho en su adquisición.

b.      Las acciones del vendedor contra los terceros prescriben a los seis (06) meses contados a partir del día en que debería ser pagado o terminado de pagar el precio de la cosa vendida con reserva de dominio.

c.      Si la cosa vendida con reserva de dominio, estando asegurada por el vendedor, perece, se deteriora, se pierde de modo que se ignore absolutamente su existencia o sufre cualquier otro suceso que dé lugar al pago de una indemnización de seguro, el crédito del vendedor se considerará prendario a los solos efectos de poder cobrar, con el privilegio inherente a éste, de las cantidades debidas por los aseguradores.

Tema  13

CONTRATOS PRELIMINARES DE LA VENTA

Introducción.


"Contratos preliminares de la venta", es un texto que contiene un estudio completo y detallado de los actos y contratos que se realizan  mucho antes del contrato de venta ya que el contrato de venta vi9ene a ser el contrato conclusivo de  todo esos acuerdos. Este  texto esta adaptado  al  programa de estudio de la facultad de Derecho del 7° semestre de la "Universidad Santa María".

Desarrollo.

Mucho antes de constituir el contrato, hacen actos de presencia  otras figuras, que constituyen un contrato; pero son  los  inicios del mismo.

Para poder comprender mucho más extenso  y detallado, lo que es un contrato, tenemos que saber, como se forman los contratos.

Formación del contrato.

Concepto:

Es la etapa  comprendida desde el momento  en el cual una de las partes experimenta el deseo ó  la necesidad de contratar hasta el momento en que se perfecciona con la concurrencia de integración de las voluntades de todos las partes.

En ese  momento, en el cual todavía no se ha constituido en contratar, se llevan a cabo ciertos actos, como lo son la oferta, acuerdo previo, entre otras figuras a priori al contrato.

Oferta:

"Es una proposición unilateral que una persona denominada oferente policitante, dirige a otra, denominada destinatario u oblato, comunicándole su deseo de celebrar con ella un contrato".

La oferta, por si sola no  da lugar a la obligación de contratar, pues requiere la  aceptación de la otra parte y la comunicación de esa aceptación por parte del destinatario al oferente.

Requisitos de procedencia de la oferta:

1)      Que la oferta se haga apersona o personas determinadas.

Se quiere decir que se pueda saber a quien o a quienes  se dirige la oferta y tal ocurrirá cuando, por ejemplo; se trata de una proposición de venta dirigidas a varias personas a la vez, pues se entiende que alguno de ello ó algunos de ellos responderán  afirmativamente y el contrato se perfeccionará con la primera persona que haya conocer  su aceptación al oferente, conforme a lo  previsto en el primer aparte  del art

2)      Que tengan por objeto un contrato determinado.

Se admite una oferta siempre y cuando tenga por objeto la celebración de un contrato, pero un contrato determinado; porque de otra forma la aceptación no tendría el valor de  producir el efecto de concluir el negocio.

3)      Que tengan todos los antecedentes constitutivos de los contratos.

La oferta debe contener todos los elementos esenciales del contrato, para que al producirse la manifestación de  voluntad suja el consentimiento.

Es necesario que concurra la voluntad que se produzca ( ) sobre los elementos esenciales del contrato que pretenden celebrar, es decir son los elementos generales a todo contrato.

Clasificación de las ofertas:

a)      Según su naturaleza:

Oferta imperfecta: Es aquella que no reúne todos las condiciones y detalles de la prestaciones.

Ejemplo; En un anuncio de prensa, vendo en condiciones ventajosas, o en buen precio sin indicara las condiciones ni el precio.

Oferta perfecta: Contiene todos los requisitos, condiciones y detalles de las prestaciones.

b)     Según su forma.

Oferta expresa: Es aquel acto jurídico mediante el cual una de las partes  promete el cumplimiento de una determinada prestación.

Oferta tacita: Es también un acto jurídico unilateral, pero no realizado d forma expresa por el deudor u oferente, sino que se deduce de una actividad desarrollada por él, un acto determinado que lo hace presumir.

c)      Según su tiempo:

Oferta revocable: conforme a lo dispuesto en el tercer aparte del art 1.137 C.C.V "el autor de la oferta  puede revocarla mientras la aceptación no ha llegado a su conocimiento", con lo cual se estable el principio de revocabilidad de la oferta, pues si el contrato" se forma tan pronto como el autor de la oferta tenga conocimiento de la aceptación de la otra parte", la oferta es revocable hasta el instante anterior de la formación del contrato.

Previsión legal, es la que estableció nuestro legislador, remediando el supuesto de que en principio la oferta, es irrevocable, esto  lo encontramos en el mismo art 1.137 del C.C.V. en su cuarto y quinto aparte:

1-     Someter la oferta a un plazo determinado.

2-     La irrevocabilidad de la oferta si de la naturaleza del negocio se deduce un término.

3-     Presumir conocida la aceptación  desde el instante en que ella llegue al domicilio del oferente, a menos pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de  conocerla.

A-1) Irrevocabilidad de la oferta si la naturaleza del negocio se deduce  en un término.

Existen ofertas cuya aceptación no puede ser emitida de inmediato, porque el destinatario requiere de u  tiempo prudencial  par examinarla y poder tomar su decisión. Tal sería el caso de la oferta cuya aceptación es necesario constatar  cantidades, calidades u otros detalles similares, siendo lógico entonces aun cuando no haya estipulado un plazo, se entiende concedido el destinatario para poder hacer su cálculo y emitir una declaración d la voluntad cociente. De otra manera otra manera la oferta carecería de interés o no seria lo suficientemente sería como para llegar a formar un contrato.

La duración de la irrevocabilidad de la oferta en el supuesto estudiado, no existe regla alguna, es valida para su determinación, no obstante que la profesión de las personas involucradas en el negocio, la naturaleza misma del negocio, el lugar donde se encuentran las partes, los términos de la oferta, etc., en todo caso se trata de una cuestión de hecho y, en consecuencia, de la libre apreciación del juez.


A-2)  Presunción de ser conocida la aceptación desde el instante en que ella llegue al domicilio el oferente, salvo la imposibilidad de conocerla sin su culpa.

 Esta presunción esta consagrada en el art 1.137 la cual nos permite considerarla como un remedio al principio de la irrevocabilidad porque no siendo necesario el conocimiento directo de la aceptación, tal  y como lo establece el primer aparte del articulo referido, basta que haya llegado al domicilio del oferte para que el contrato se considere concluido y sin posibilidad de revocación autorizada. Cierto que puede invocar el oferente su imposibilidad de conocer la aceptación, pero no le seria suficiente la demostración de ese alegato, si no que, además tendrá que probar que esa imposibilidad se produjo sin su culpa.

Oferta irrevocable:

"Si el autor de la oferta se ha obligado a mantenerla durante cierto plazo,...la revocación antes de expiración del plazo no es obstáculo para la formación del contrato". En  este supuesto  existe una peculiaridad, que el oferente ha señalado previamente un plazo dentro del cual el destinatario debe dar su respuesta, puesto que él es perfectamente  libre de hacer la oferta así como también indicara hasta qué momento está dispuesto a esperar la manifestación de voluntad del obligado.

Caducidad de la oferta:

Puede que en el plazo fijado por el oferente, se presente una incapacidad y todavía el oblato no ha decidido. En efecto no hay consentimiento sino hay coincidencia de voluntades y al producirse la incapacidad del oferente o del aceptante, o la muerte de uno de ellos, será imposible tal coincidencia y si no llega has existir el consentimiento no podrá haber contrato.

Por tanto conforme a nuestro derecho positivo, la caducidad de la oferta se produce por incapacidad o muerte de las partes en virtud de que dicho evento afecta al consentimiento, elementos esenciales del contrato.  


Oferta publica de recompensa: Es la promesa hecha a  persona indeterminada  aun hecho   (avisos en que se ofrece a pagar una determinada cantidad de  dinero a quien encuentre un vehículo).

Otras figuras similares a la oferta, lo que  diferencia una de otra, es la forma como se realiza.

Charlas preliminares ó acuerdos previos: Las charlas preliminares, los "pour parlers" a que se refieren lo9s autores franceses,

Es lo tratado por las partes  donde  no tienen efectos obligatorios alguno desde el punto de vista contractual, pues la responsabilidad que generaría sería de tipo natural.

Invitación a la oferta: es la invitación hecha a persona indeterminada para que se enumere las  condiciones de un contrato futuro a celebrarse con el oferente, como por ejemplo; "los avisos de prensa, los cuales son comunes en los contratos de obras  y de suministros, y los servicios profesionales". No tienen  efectos vincula torios, lo que la diferencia de la oferta pública.

Perfeccionamiento: Ocurre  cuando el destinatario u oblato  otorga  su consentimiento o su conformidad a la  oferta  que le ha sido presentada. El efecto se manifiesta su conformidad con la oferta, se denomina aceptación.

La aceptación.

Concepto:

Es la manifestación de  la voluntad del destinatario de la oferta; en virtud del cual comunica al oferente, de la manera requerida ó autorizada por éste, y  su conformidad con los términos de aquellos.

Requisitos:

a)      Pura y simple.

Que este conforme con los términos de la oferta, sino seria otra oferta.

b)     Que se emita oportunamente.

Se tiene que emitir la voluntad antes de que el oferente revoque la oferta. Por esa razón se da un término ó plazo y en este  tiempo s debe emitir  su aceptación. Si en este termino ó plazo no existe, es decir no fue acordado, se tiene que hacer la aceptación en forma oportuna.

c)      Que oferente conozca oportunamente.

Es necesario el conocimiento oportuno de la aceptación  por parte del oferente y ello es una consecuencia de la previsión legal, mediante el cual, el contrato no se forma sino cuando el oferente tiene conocimiento de la aceptación y de la facultad de revocabilidad que tiene éste en la oferta simple.

Forma de aceptación.

Aceptación expresa: Cualquier gusto o acto  inequívoco de éste permite interpretarlo como tal.

Aceptación tácita: Resulta de la conducta ó la actuación del destinatario, es decir, de cómo se interpreta la posición asumida por el oblato frente a la oferta.

Formas de aceptar en las distintas clases de ofertas:

Aceptación a la invitación a la oferta. 

Pueden presentarse diferentes  modalidades en la invitación a la oferta: desde la subasta pública ó remate hasta la licitación de las obras ó de suministro de la administración pública.


Oferta pública: Que el precio y  el objeto ofrecido ó exhibido, al publico y que la otra persona acepte lo ofrecido que lo ofrecido. En este caso el juez evaluará el caso.

En razón de encontrar de encontrarnos en una situación de indefensos, la doctrina estableció una figura para hacer responsables a estos sujetos llamada "culpa in contrahendo".

Concepto: Es la responsabilidad de las partes en la formación del contrato; es decir si una de las partes antes  llegar a formar el contrato, revoca la captación, esto genera efectos legales para las partes, debido a que una delas partes realzo gastos necesario para poder llevar a feliz termino, tratando de asegura el negocio, y la otra parte  se arrepiente a ultima hora, esto genera perdida para uno de las partes y en ese momento  donde se interviene la responsabilidad  

Naturaleza jurídica: Examinemos  los efectos de las obligaciones y el hecho ilícito, siendo  estas dos fuentes de las obligaciones, por tratarse de una oferta es decir todavía  no se ha llegado a formarse el contrato. Justamente nos encontramos en una etapa anterior a su formación, en la elaboración de las bases que nos puede llevar a la conclusión.  Al existir responsabilidad en el periodo de la formación del contrato nos tenemos que remitir al campo del  hecho ilícito, según  los Hermanos Mazeaud y Tunc," cuando se examinan  los elementos constitutivos de la responsabilidad en la esfera delictual y en la esfera contractual, las soluciones son idénticas. En uno y en otro debemos reunir tres requisitos para que exista responsabilidad: un daño, una culpa, un vinculo de causa y efecto entre la culpa y el daño" De esta forma existe responsabilidad, antes de la celebración del contrato; pero no tiene cabida en  materia contractual.

"La culpa in contrahendo" en el derecho positivo Venezolano.

Se pueden presentar varias hipótesis desde el mismo  momento en que comienza las charlas preliminares asta el momento d la conclusión o formación del contrato:

A)    Las partes rompen las conversaciones o charlas preliminares antes de formularse la oferta.

B)    Hecha la oferta, el oferente la revoca antes de llegar al conocimiento del destinatario.

C)    Hecha la oferta y conocida del destinatario, el oferente la re4voca antes de producirse la aceptación.

D)    Hecha la oferta y emitida la aceptación, el oferente la revoca antes de tener conocimiento de ella.

E)     El aceptante revoca  su voluntad antes de que el oferente la conozca.

F)     Obligado el oferente a mantener la oferta durante un cierto tiempo, bien por su propia voluntad ó por la naturaleza del negocio, la revoca antes de tener conocimiento de la aceptación.

Existe un elemento común en ellos, como lo es, la prudencia y diligencia; que cada una de las partes debe poner en ello, para llegar a lo que ambos buscan, "la celebración del contrato". Dé  ahí que la responsabilidad surgirá en el momento mismo en que  algunas de las partes violen ese deber de diligencia  y prudencia. Esto tiene su fundamento en el art, 1.1858 del C.C.V."El que con intención, o por negligencia, o por  imprudencia, ha causado un daño a otro, esta obligado a repararlo". Es evidente que estamos en presencia de una culpa, y que dicha violencia produjo un daño  y ese daño sea de consecuencia  directa e inmediata  del acto culposo. 

Momento y lugar de la formación del contrato.

Derecho positivo Venezolano.

Conforme a lo dispuesto en art. 1.137 del C.C.V. "el contrato se forma tan pronto el autor de la oferta  tenga conocimientos de la aceptación de la otra parte" y ese conocimiento se presume desde el instante en que dicha aceptación llegue a la dirección del oferente. Pero existen otras formas de formara el contrato, tal es el caso del, art. 1.138 del C.C.V. dice que la formación del contrato se hace en el momento en que se ejecuta. Otra aplicación  la encontramos en la promesa pública de remuneración, art 1.139 del C.C.V, en este caso debemos formular otra regla: cuando la ejecución del contrato equivale a su aceptación, se forma en el momento y  en el lugar donde ha comenzado su ejecución.

 El precontrato.

Concepto:

Según Delio Arroyo "convenio por le cual  las partes que lo celebran se comprometen, una ó ambas, a concurrir ellas mismas a la celebración del un contrato futuro determinado, que por el momento no quieren ó no pueden celebrar, una vez haya transcurrido cierto plazo ó cumplido la condición estipulada y los demás requisitos  legales"

Requisitos ó condiciones para que proceda el precontrato.

Además de las esenciales en todo contrato tiene que ser:

Determinado: Porque no puede existir ningún contrato que no tenga un objeto determinado y, porque sobre el ha recaído el consentimiento del precontrato, y, por último, que no haya querido que no haya podido o que no les haya convencido celebrarlo por el momento, ya que cualquiera  de los tres supuestos es perfectamente factible conforme a la voluntad de las partes.

Precontrato y contrato de opción:

 Estas dos figuras suelen confundirse; pero al observar sus diferencias se puede apreciar aun más el concept de precontrato.

En el precontrato; existe un contrato, el cual obliga a las partes a realizar un contrato futuro, mientras que en contrato de opción es un contrato, que en cuyo caso se  pacta a realizar un contrato en el futura, pero en este caso; el contrato de opción  existe en el contrato la posibilidad de pactar otra cosa; como seria el caso de un contrato de arrendamiento con opción de compra.

Contrato de opción: Una de las partes (el concedente) formula una oferta irrevocable y la otra el (optante) tiene la opción de aceptar, hay una obligatoriedad en la oferta, pero libertad en la aceptación.

  Plazo de vigencia del contrato de opción:

 Es el plazo de que el optante puede declarar su aceptación y llegar a celebrar al contrato definitivo, es determinado y si no se estableciera, es de un año.

* Efectos: excepción de incumplimiento (a. 1426 CC); excepción de caducidad del plazo (a. 1427 CC); excepción por incumplimiento (judicial Art. 1428, extrajudicial Art. 1429, cláusulas resolutorias expresa Art. 1430); teoría del riesgo (a. 1431 CC).

Excepción de incumplimiento: se le conoce también como la excepción del contrato no cumplido.

1.- es un contrato en que las prestaciones deben ejecutarse simultáneamente.

2.- una de las partes exige a la otra la ejecución de su prestación.

3.- la parte que exige la ejecución opone la excepción que no es un mecanismo procesal y tiene derecho a suspender su ejecución de su prestación, en tanto que la otra no ejecute la suya o garantice su cumplimiento.

Excepción de caducidad de plazo.-

Los presupuestos para su procedencia son:

1.- que las prestaciones deban ejecutarse en momentos distintos.

2.- que luego de celebrar el contrato sobreviene el riesgo de quien debe ejecutar en segundo lugar no puede hacerlo, ante este riesgo se suspende la ejecución de la prestación.

3.- esta suspensión se mantiene, hasta quien debía ejecutar en segundo lugar, satisfaga su prestación o garantice su cumplimiento.

Efectos  del precontrato.

Obligación resultante del precontrato.

El precontrato debe cumplir los requisitos o condiciones exigidas para todo contrato, este puede ser bilateral aun cuando pueda ser unilateral, en sus efectos; según la obligación debe celebrar el contrato futuro recaiga sobre uno o ambas partes.

El obligado debe cooperar en la obtención del fin propuesto, esto es, la conclusión del contrato definitivo y ello implica el derecho que tienen las partes para exigir la prestación necesaria para lograrlo. Afirmando así que la obligación de contratar nace directamente del precontrato, y ello equivale ni mas ni meno que una obligación de hacer, el cual es (la manifestación de la voluntad, para la conclusión del contrato definitivo), que al cumplirse producirá, a su vez la extinción del contrato preliminar y hace nacer el contrato definitivo.

Efectos del incumplimiento.

El incumplimiento puede concurrir  por barias razones:

Una de las partes ha negado su cooperación para concluir en el contrato definitivo.

Imposibilidad material por haber desaparecido el objeto del contrato futuro.

Imposibilidad jurídica por haberse transferido el contrato definitivo a un tercero.

Una de las partes ha negado su cooperación para concluir en el contrato definitivo.

La negativa de una de las partes dirigida a impedir la conclusión del contrato definitivo, con lleva a el ejercicio de una acción por la otra parte para hacer efectivo el objeto del contrato, en virtud del vinculo cada una de las partes puede hacer efectivo el cumplimiento de la prestación.

En este caso la no ejecución de la obligación de hacer, dice el art 1.266 del C.C.V "en caso de no ejecución la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor". Es indudable el acreedor puede pedir directamente el cumplimiento de la obligación, la ejecución del hecho, al deudor, y aún podríamos avanzarnos que es deber suyo reclamar antes que todo porque el deudor puede ofrecer cumplir llevarlo positivamente a efectos después de requerido. Entonces, no le quedaría al acreedor sino el derecho de daños y perjuicios que le hubiere acarreado el retardo.

Imposibilidad material por haber desaparecido el objeto del contrato futuro.

El vínculo que existe entre el contrato definitivo y el precontrato, vinculo derivado de dos hechos fundamentales: el servir de base para la celebración de un contrato futuro y la determinación de éste como objeto de aquél. Por esta razón el objeto del precontrato desaparece, se hace imposible el cumplimiento del precontrato y tiene aplicación dispuesto en el art 1.344 del C.C.V Así, habrá que distinguir si hubo o no culpa de una de las partes, porque en el primer caso surge la obligación de indemnizar daños y perjuicios.

Imposibilidad jurídica por haberse transferido el contrato definitivo a un tercero.

Mediante el precontrato las partes se han comprometido a celebrar otro contrato, o mejor, a concluirlo, pero a nada mas, es decir no se han obligado ni comprometido a entregar ninguna cosa que puede constituir el objeto de ese contrato futuro, luego cualquier acto de disposición por una de las partes sobre el mismo solo tendrá la consecuencia, si tal fuere el caso de ser imposible el cumplimiento del contrato definitivo y si así llega a suceder, únicamente habrá  acción para la indemnización para daños y perjuicios, tal como en el supuesto antes estudiado.

Naturaleza jurídica.

Según el art 1.149 del C.C.V. "todos los contratos, tengan o no denominación, están sometidos a las reglas generales establecidas en este titulo, sin perjuicio de las que establezcan especialmente en los títulos respectivos para algunos  de ellos en el condigo de comercio sobre transacciones mercantiles y en las demás leyes".

Contratos preliminares.

Concepto:

Es un contrato que solo produce el efecto de obligar a las partes a celebrar entre si un futuro contrato; y es unilateral ó bilateral según se obliguen a celebrar el futuro contrato una de las partes ó ambas. No debe confundirse "contrato preliminares con oferta", porque aquel requiere el consentimiento de una de las partes, mientras que en esta solo necesita el asentamiento de una persona (el contrato preliminar, es un negocio jurídico bilateral y la oferta, es un negocio jurídico unilateral en cuanto al numero de partes).

Los principales contratos preliminares  de la venta son:      

 La promesa unilateral de venta.

La promesa unilateral de compra.

La promesa bilateral de compra.

Promesa unilateral de venta:

Es el contrato por el cual una persona se obliga a venderle a otra, quien se obliga a comprarle.

Diferencia de otras figuras jurídicas:

La promesa unilateral de venta se diferencia de la oferta en que ésta es un acto jurídico  unilateral: de la venta, en ésta  un contrato bilateral y del pacto de preferencia o de prelación autónoma,  en que éste sólo crea la obligación de vender preferentemente a una persona en el caso de que el obligado decida vender.

La obligación de promitente esta sometida a condición ("si la otra parte quiere comprar"); pero no se trata de una venta condicionada porque en el momento en que  se perfecciona l a promesa, una de las partes a consentido en la venta (no ha consentido en la compra). 

Naturaleza jurídica:

Es un contrato consensual, generalmente unilateral (aunque puede ser bilateral, por ejemplo; sí se ha pactado una remuneración para el promitente), gratuito u oneroso, según las cosas y no traslativo de propiedad u otro derecho.

La obligación del promitente esta sometida a condición (2 si la parte quiere comprar"); pero no se trata de una venta condicionada porque en el momento en que se perfecciona la promesa, una de las partes ni siquiera a consentido  en la venta  (no ha consentido en comprar).

Efectos de la promesa unilateral de venta:

No hay traslación de la propiedad ó derecho que se prometa vender, y el eventual comprador solo tiene derecho de crédito cuyo objeto es una obligación de hacer.

El vendedor; Así, si el  promitente vende la cosa a un tercero no habrá vendido la cosa ajena  y el beneficiario de la promesa  no puede atacar la validez de la venta hecha por el  promitente al tercero.

Después se que el eventual comprador a manifestado su voluntad de comprar; la promesa  se convierte en bilateral, siempre que la adhesión haya sido hecha en tiempo útil y en las condiciones establecidas en la promesa. Si no se ha fijado, son aplicables  por analogía las normas pertinentes en materia de  oferta. (Caso en particular del arrendamiento con opción a compra).

Promesa  unilateral de compra:

Es el contrato por medio del cual una parte se obliga  a comprarle  a otra sin que éste se obligue a venderle. También denominada por los agentes viajeros ó por sucursales "venta salvo aprobación ó confirmación de casa".

Naturaleza  jurídica:

Es un contrato consensual  no traslativo y que, según los casos, pude ser unilateral ó bilateral; gratuito ú oneroso.

La obligación de comprar esta sujeta a condición ("si la otra parte quiere vender"); pero la promesa unilateral de compra no constituye una venta condicional, toda vez que en el momento de perfeccionarse la promesa  una de las  partes no ha consentido en la venta.

Promesa bilateral de venta:

Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente a celebras un contrato de venta.

Naturaleza  jurídica: surge según el código Napoleónico, la promesa unilateral de venta desde que haya consentido de las partes sobre la cosa y el precio, vale la venta.

En Venezuela no exista la citada disposición la cuestión puede plantearse en términos semejantes, en virtud de la norma según la cual no es obstáculo para la formación del contrato el hecho de que el oferente revoque su oferta durante el plazo en está obligado a mantenerla (1,137 ap. 4). De allí pues que en el caso de la promesa bilateral donde hay más que una simple oferta, debe admitirse que la negativa de una de las partes no impide la formación del contrato definitivo.

Conclusión.

En la legislación Venezolana, contempla todo lo referentes ala obligaciones contractuales, pero la doctrina hace una explicación mas amplias, basándonos en los conócemelos doctrinarios hemos, comprendido que los contratos preliminares, son un medio seguro  para llegar a la creación de un contrato definitivo, en vista de que la fuerza obligatoria del mismo hace responsable a quien incumple. A pesar que l no se encuentran denominados por la ley deben cumplir con los requisitos para contratar tal cual como lo exige el 1.141 y el 1.140 de C.C.V, en materia de contratos preliminares, como su nombre lo indica los contratos preliminares, exclusivamente contratos preparatorios, donde se va preparando el terreno para poder concluir en la realización del contrato.

TEMA Nº 14

ARRENDAMIENTO

El concepto de arrendamiento es la misma definición legal que trae el Art. 1.579 CCV:

“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella”.

La parte que se obliga a hacer gozar de la cosa se denomina arrendador y la otra arrendatario. El precio suele llamarse canon, pensión o alquiler.

CARACTERES PROPIOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

De esto se extrae que los elementos esenciales del tipo contractual son:

  1. La obligación de hacer gozar una cosa mueble o inmueble.
  2. Un cierto tiempo respecto del cual se asume esa obligación.
  3. Un precio, que puede fijarse en dinero o en especie.

CARACTERES COMUNES A OTROS CONTRATOS

  1. Es consensual
  2. Es oneroso
  3. Es bilateral
  4. Es conmutativo
  5. Es de tracto sucesivo

CAPACIDAD PARA ARRENDAR

El arrendamiento es un contrato de administración de modo que todo lo que se haga en el arrendamiento no puede exceder de los actos de administración.

Las más importantes reglas son:

  1. El menos no emancipado y el entredicho no pueden arrendar (no tienen la administración).
  2. El menor emancipado puede arrendar (aunque no tiene facultad de disposición si las tiene de administración Art 338 CCV)
  3. Los bienes de la sociedad conyugal los puede arrendar el marido por dos años.
  4. La mujer puede arrendar con autorización expresa o tácita por dos años porque se considera que está actuando como una administradora.
  5. A su vez, cada cónyuge puede administrar sus bienes propios y, por lo tanto, podrá arrendar.
  6. El tutor puede arrendar por dos años.

Lo de los dos años, se explica por el Art. 1.582 CCV

FORMAS Y LAPSOS DEL ARRENDAMIENTO

Como es un contrato consensual no necesita forma solemne ni ad sustancia ni ad aprobationen. Sin embargo, el contrato puede llevarse a escrito porque este es un medio de prueba; y lo relativo a la autenticación sólo se hace para dar al acto una validez entre las partes. Sin embargo, hay que tomar en cuenta si el tiempo del arrendamiento es superior a los seis años, porque entonces hay que cumplir con la formalidad del registro, según lo dispone el Art. 1.920 en su ord. 5º.

En cuanto a los lapsos hay que decir que de acuerdo al Art. 1.580 CCV, el tiempo máximo de arrendamiento es de quince años.

Hay una excepción que se encuentra en la segunda parte del mencionado Art., para el caso del arrendamiento de una casa para habitarla; y allí se permite estipular el arrendamiento por toda la vida del arrendatario. Esta excepción al principio general de los quince años, es el arrendamiento vitalicio.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Por la naturaleza del contrato y sin necesidad de convención especial, el arrendador está obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada; conservarla en estado de servir para el fin para el cual se la ha arrendado (Art. 1.585 CCV). Pero nada impide que, dentro de los límites de la autonomía de la voluntad, las partes aumenten o disminuyan dichas obligaciones.

OBLIGACIÓN DE ENTREGAR LA COSA ARRENDADA: el arrendador debe entregar la cosa arrendada completa con sus accesorios.

  1. El arrendador debe entregar la cosa arrendada completa, de acuerdo con lo que resulte del contrato, de la intención de las partes, de la buena fe o de la ley.
  2. Por analogía:
    1.   El arrendador debe entregar la cosa arrendada con todos los accesorios que responden a la naturaleza y destino de aquella.
    2. El arrendador debe entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias.
    3. La entrega de casa o predio rústico arrendado debe hacerse en el lugar de la situación del inmueble.
    4. El momento de la entrega es el que resulte expresa o tácitamente de la voluntad de las partes.
    5. Los gastos de la entrega son por cuenta del arrendador
    6. La obligación de entregar la cosa arrendada es indivisible
    7. Las sanciones por incumplimiento definitivo o retardo en la entrega de la cosa arrendada.

OBLIGACIÓN DE CONSERVAR LA COSA ARRENDADA EN ESTADO DE SERVIR AL FIN PARA EL CUAL SE HA ARRENDADO: esta obligación puede descomponerse en otras tres:

  • Obligación de reparar la cosa arrendada durante el tiempo del contrato:

·         Reparaciones a cargo del arrendador durante el tiempo del contrato

o    Las pequeñas reparaciones que según el uso son de cargo de los arrendatarios.

o    Las reparaciones cuya necesidad derive de no haber hecho el arrendatario las reparaciones locativas, las cuales son de cargo del arrendatario.

o    Las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador otras reparaciones de cuta necesidad no fue advertido por el arrendatario.

o    Las reparaciones cuya necesidad deriva de deterioros o pérdidas sufridas por la cosa, de los cuales deba responder el arrendatario (Art. 1.597 CCV).

·         La obligación del arrendador de hacer reparaciones no alcanza a constreñirlo a reconstruir la cosa cuando ésta ha perecido total o parcialmente.

·         Sanciones de la obligación de reparar son:

o    La acción de cumplimiento (Art. 1.596 CCV)

o    La acción resolutoria.

o    La acción de daños y perjuicios

o    La excepción de contrato no cumplido (Non Adimpleti Contractus).

·         Conexa con la obligación de reparar que tiene el arrendador está la obligación del arrendatario de notificarle la necesidad de las reparaciones (Art. 1.596 CCV) y la previsión del artículo 1.590 CCV. 

  • Obligación de no variar la forma de la cosa arrendada: El objeto de esta obligación expresamente formulada por la ley (Art. 1.589 CCV) consiste en que el arrendador se abstenga de alterar la forma de la cosa arrendada o de sus accesorios de modo que afecte al fin para el cual fue arrendada.
  • Garantía por los vicios o defectos de la cosa arrendada:

·         Régimen legal de la garantía por vicios o defectos (Art. 1.587 CCV)

o    Supuestos de la garantía:

§  Un vicio o defecto de la cosa arrendada

§  Que tal vicio  o defecto impida el uso de la cosa arrendada

o    Consecuencias de tales supuestos:

§  el arrendatario puede exigir al arrendador que haga cesar los vicios o defectos,

§  así como puede pedir la resolución del contrato o la disminución del precio.

·         Régimen convencional de la garantía por vicios o defectos: el régimen legal de la garantía es en casi su totalidad de derecho supletorio. Puede excluirse toda garantía excepto respecto de los vicios conocidos por el arrendador y no declarados por éste, así como de los que impiden totalmente el uso de la cosa arrendada.

OBLIGACIÓN DE MANTENER AL ARRENDATARIO EN EL GOCE PACÍFICO DE LA COSA ARRENDADA: El arrendador está obligado a mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo del contrato.

  • Obligación del arrendador de abstenerse de causar personalmente perturbación al goce del arrendatario
    • El arrendador debe abstenerse de causar por hecho propio perturbaciones al goce del arrendatario, tanto si se trata de hecho como de derecho.
    • La ley regula expresamente la cuestión de las perturbaciones derivadas de la ejecución de ciertas reparaciones (Art. 1.590 CCV).
    • Si el arrendador incumple su obligación de no perturbar por hecho propio, puede proceder la disminución del canon para el futuro más la indemnización por los daños y perjuicios ya causados; la resolución del contrato si la magnitud del incumplimiento lo amerita y según algunos autores, la retención de los cánones por parte del arrendatario.
    • La cláusula que exonere al arrendador de toda responsabilidad por hecho propio es nula; pero el arrendador puede reservarse la facultad de realizar determinados actos aunque éstos puedan perturbar al arrendatario. 
  • Obligación del arrendador en caso de perturbaciones de terceros
    • En el caso de perturbación de hecho por parte de terceros el arrendador no tiene ninguna responsabilidad frente al arrendatario, quien a su vez, tiene la acción directa contra el perturbador (Art. 1.591 encab. CCV)
    • En relación con las perturbaciones de derecho, la norma expresa de la ley es que si la perturbación proviene de una acción de un tercero relativa a la propiedad de la cosa arrendada, queda comprometida la responsabilidad del arrendador (Art. 1.591 ap. Único CCV), lo que debe generalizarse para cualquier caso de perturbación de derecho.
    • Casos especiales:
      • Perturbaciones provenientes de otro arrendatario del mismo arrendador: el arrendador responde de acuerdo con las reglas de perturbación por hecho propio cuando uno de sus arrendatarios perturba de hecho a otro, por estimar que ese arrendatario perturbador no es un tercero sino causahabiente del arrendador y que además éste incurre en culpa “in eligendo”.
      • Perturbación de hecho por propietario vecino: esta perturbación no compromete la responsabilidad del arrendador sino en el caso de que se trate de perturbación de derecho.
      • Perturbación por hecho proveniente de la Administración Pública: el arrendatario tiene dos posibilidades:
        • Equiparar la situación de pérdida parcial del disfrute a la pérdida de la cosa misma e invocar el Art. 1.588 CCV.
        • Si la culpa del arrendador ha determinado la acción de la Administración, exigir la garantía del arrendador por perturbación por hecho propio.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

  • OBLIGACIÓN DE SERVIRSE DE LA COSA COMO UN BUEN PADRE DE FAMILIA, Y PARA EL USO DETERMINADO EN EL CONTRATO O, A FALTA DE ESTIPULACIÓN, PARA AQUÉL QUE PUEDA PRESUMIRSE, SEGÚN LAS CIRCUNSTANCIAS:
    • Esta Obligación se descompone en:
      • El arrendatario debe servirse de la cosa (Art. 1.592 CCV).
      • El arrendatario debe servirse de la cosa como buen padre de familia.
      • El arrendador debe servirse de la cosa para el uso determinado en el contrato, o, a falta de estipulación, para aquél que pueda presumirse según las circunstancias. 
    • El incumplimiento de cualquiera de las tres obligaciones antes indicadas tiene el efecto de autorizar al arrendador para exigir la resolución del contrato (Art. 1.593 CCV)
    • Las obligaciones anteriores son distintas pudiendo incumplirse una de ellas sin incumplir las demás.
  • OBLIGACIÓN DE PAGAR LA PENSIÓN DE ARRENDAMIENTO
    • El objeto de esta obligación es pagar el canon convenido y además efectuar otros pagos que se consideran accesorios.
    • El lugar de pago es el designado en el contrato o a falta de estipulación, el domicilio del arrendatario en el momento del vencimiento del canon.
    • El momento en que debe hacerse el pago es el designado en el contrato que puede establecer un pago único, por plazos o anticipados.
    • En su cas, el arrendatario puede utilizar el procedimiento de oferta real y depósito subsiguiente.
    • Son las causas que exoneran al arrendatario de pagar la totalidad o parte del pago:
      • Los vicios o defectos de la cosa en los términos del Art. 1.587 CCV
      • La pérdida de la cosa, conforme al Art. 1.588 CCV.
      • La ejecución de las reparaciones a que se refiere el aparte 1º del Art. 1.590 CCV.
      • Las perturbaciones de derecho provenientes de terceros, conforme al aparte único del Art. 1.591 CCV.
      • El crédito del arrendador por concepto de cánones de arrendamiento goza de privilegio (Art. 1.875, ord. 4º CCV). 
  • OBLIGACIÓN DE HACER LAS REPARACIONES LOCATIVAS: el fundamento de esta obligación es la presunción de que la necesidad de hacer reparaciones locativas resulta de daños causados al inmueble por la falta del arrendatario o de las personas de las cuales debe responder. Acerca del momento en que se hace exigible el cumplimiento de la obligación de hacer las reparaciones locativas se distinguen dos situaciones, las reparaciones urgentes que serían exigibles en el mismo momento en que se hicieran urgentes y las reparaciones no urgentes que serían exigibles sólo al finalizar el contrato. Aunque el arrendatario solo debe efectuar las reparaciones locativas, debe efectuar también otras como son las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendador reparaciones de cuya necesidad no fue advertido por el arrendatario; las derivadas de deterioros o pérdidas de las que debe responder el arrendatario conforme al Art. 1.597 CCV y las reparaciones ocasionadas por no haber hecho el arrendatario las reparaciones locativas.                                                                Actualmente se constituye una cláusula de estilo la que enumera expresamente las reparaciones que están a cargo del arrendatario sin hacer referencia alguna a los usos y extendiéndola a una serie de reparaciones que conforme a la ley corresponderían al arrendador.
  • OBLIGACIÓN DE DEVOLVER LA COSA ARRENDADA: El arrendatario debe devolver la cosa arrendada tal como la recibió, de acuerdo con la descripción hecha por él y el arrendador, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (Art. 1.549 CCV), excepciones a las cuales habría de agregarse la de pérdidas o deterioros causados por culpa del arrendador o por vicios o defectos de la cosa.
  • OBLIGACIÓN DE CUIDAR LA COSA ARRENDADA: Esta Obligación deriva de la obligación de devolver la cosa arrendada y de usar de ella como un buen padre de familia; el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que sufriere la cosa arrendada, con la particularidad de que responde también de las pérdidas o deterioros causados por las personas de su familia y por los subarrendatarios (Art. 1.597 CCV).
  • OBLIGACIONES DE NOTIFICAR: El arrendatario está obligado a notificar al arrendador a la mayor brevedad posible:
    • Toda usurpación o novedad dañosa que otra persona haya hecho o manifiestamente quiera hacer en la cosa arrendada (Art. 1.596 encab. CCV) 
    • La necesidad de todas las reparaciones que debe hacer el arrendador (Art. 1.596 ap. 1º CCV)

Si el arrendatario dolosa o culposamente incumple la obligación de referencias o se retarda en su cumplimiento responderá de los daños y perjuicios (Art. 1.596 ultimo ap. CCV)

TEMA Nº 15

CESIÓN Y SUBARRENDAMIENTO

Se entiende por subarrendamiento el arrendamiento celebrado por el arrendatario con un tercero (el subarrendatario) y por cesión de arrendamiento la cesión que hace el arrendatario a un tercero (cesionario) de los derechos que tiene frente al arrendador.

Establecida la diferencia entre los conceptos de la cesión de arrendamiento y de subarrendamiento se siguen las siguientes consecuencias:

  1. El subarrendamiento es frente al arrendador "res inter alios acta" de modo que el subarrendatario viene a ser un tercero que no tiene derechos ni deberes frente al arrendador derivados del subarrendamiento. En cambio, la cesión de arrendamiento, como cesión de crédito que es, surte efectos frente al arrendador desde que éste la acepte o desde que se le haya notificado.
  2. El canon que debe el subarrendatario al arrendatario puede diferir del pactado entre el arrendador y el arrendatario, mientras que el canon de arrendamiento permanece igual en el caso de cesión total.
  3. El subarrendatario tiene derecho de invocar frente al arrendatario todos los derechos que tienen los arrendatarios frente a sus arrendadores, mientras que los derechos que puede invocar el cesionario frente al arrendatario cedente son los derechos que le corresponden conforme a las normas de la cesión de créditos.
  4. El arrendatario tiene frente al subarrendatario el privilegio que la ley concede a los arrendadores; no así el arrendatario - cedente.


EL DERECHO DE CEDER EL ARRENDAMIENTO Y DE SUBARRENDAR

El Art. 1.583 CCV establece que el arrendatario puede ceder y subarrendar, salvo convención en contrario.

Si el arrendatario cede o subarrienda estándole prohibido, el arrendador puede intentar contra él la acción de cumplimiento o de resolución u oponerle la excepción "non adimpleti contractus", además de exigirle la indemnización de los daños y perjuicios, si los hubiere.

CAUSAS DE EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Son causas de extinción del arrendamiento:

  • El Mutuo Disenso.
  • Expiración del término fijado: Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio (Art. 1.599 CCV). En relación a la expiración del arrendamiento por vencimiento del término es necesario considerar la institución de la tácita reconducción, mediante la cual si la expiración del término fijado, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regula como si se tratara de un contrato en el cual las partes no hubieran determinado su duración. (Art. 1.600CCV).
    • Supuestos de la tácita reconducción:
      • Que el contrato de arrendamiento sea por tiempo determinado (por las partes o por la ley).
      • Que el arrendatario quede en posesión de la cosa arrendada y que el arrendador lo haya dejado en esa posesión.
    • Efecto de la tácita reconducción: es la presunción de que se ha celebrado un nuevo contrato de arrendamiento entre las mismas partes respecto de la misma cosa y por el mismo precio, pero sin tiempo determinado por las partes.
  • Voluntad unilateral: es causa de extinción del contrato cuando resulta de una cláusula contractual y cuando el arrendamiento no es por tiempo determinado (ni por las partes ni por la ley)
  • Pérdida o destrucción de la cosa: 
    • Pérdida o destrucción total de la cosa (Art. 1.588 CCV)
    • Pérdida o destrucción parcial de la cosa (Art. 1.588 CCV)
    • Pérdida de los frutos de la cosa no extingue el contrato sino que sólo puede producir reducción del canon cuando se trata de arrendamientos de predios rústicos (Arts. 1.624 y 1.625 CCV)
  • Resolución por incumplimiento culpable: la resolución por incumplimiento, sea legal o convencional responde al derecho común, salvo en lo que respecta a los efectos de la misma en el tiempo, ya que el disfrute del arrendatario, cuando ha existido, es un hecho que no puede borrarse. Así el arrendador puede exigir el pago de los alquileres  vencidos con anterioridad a la resolución y no está obligado a repetir los cánones percibidos sino cuando y en la medida en que se trate de cánones que correspondan a períodos de disfrute posteriores a la resolución. La resolución puede estar acompañada de la condena al pago de daños y perjuicios.
  • Enajenación de la cosa arrendada: en nuestro CC Arts. 1.604 y 1.605, la presunción se establece asi:
    • Se presume que el nuevo adquirente respetará el arrendamiento por todo el tiempo convenido si concurren dos hechos: a) que el contrato conste de instrumento público o de documento privado con fecha cierta: b) que el contrato original fuera por tiempo determinado. En todo caso, será necesario que el contrato haya sido registrado si el arrendamiento del inmueble excede de seis años (Art. 1.604 ap. Único y Arts. 1.920 ord. 5º y 1.924 CCV).
    • Se presume que el nuevo adquirente respetará el arrendamiento por todo el tiempo por el cual se reputan celebrados los contratos por el tiempo indeterminado, cuando no se reúnen las condiciones antes indicadas, siempre que el arrendatario tenga goce de la cosa con anterioridad a la enajenación.

Ambas pueden ser desvirtuadas si se prueba la existencia de pacto en contrario.
LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS

Campo de Aplicación:

El decreto ley que nos ocupa rige el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o al funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados totalmente o por partes (Art. 1º Decreto ley de Arrendamientos Inmobiliarios).

Jurisdicción Especial Inquilinaria

Las funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podrá ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldías, en cuyo caso las multas que aquéllas impongan como sanciones a los contraventores de esta ley, ingresarán al respectivo Tesoro Municipal. En el Área Metropolitana de Caracas estas funciones no podrán ser delegadas, y las ejercerá el Ejecutivo Nacional por órgano de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura.

En materia de competencia judicial:

La competencia judicial en el Área Metropolitana de Caracas corresponde a los Tribunales Superiores en lo Civil y Contencioso Administrativo, en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la Dirección General de Inquilinato del Ministerio de Infraestructura; y en el resto del país, la competencia corresponde a los Juzgados de Municipio o los de igual competencia en la localidad de que se trate, en cuyo caso, a tales Juzgados del interior de la República se les atribuye la competencia especial Contencioso Administrativo en materia inquilinaria. El conocimiento de los demás procedimientos jurisdiccionales, a que se refiere esta Ley, en materia de arrendamientos urbanos y suburbanos será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.

GARANTÍAS DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

  • Las reglas generales son dos:
    • El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías reales o personales en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. 
    • En ningún caso, podrán coexistir ambos tipos de garantías.
  • El siguiente grupo se refiere a las garantías constituidas por "depósitos en dinero":
    • La primera norma en la materia es que el dinero dado en garantía no podrá exceder del equivalente a 4 meses de alquiler más los intereses que se generen, sumas estas que nunca podrán ser imputables al pago de los cánones.  
    • La segunda es que, una vez entregado al arrendador, sea esta persona natural o jurídica, deberá colocar la suma en un ente regido por la Ley de Bancos y otras instituciones financieras, entendiendo que los intereses corresponderán al arrendatario y de que serán acumulados a la cantidad dada en garantía.
    • Tercera norma dispone, si por cualquier circunstancia, el arrendador incumpliere la obligación establecida en el artículo precedente, quedará obligado a satisfacer al arrendatario intereses calculados a la tasa pasiva promedio de los seis principales entes financieros durante la vigencia de la relación arrendaticia, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.
    • El arrendador deberá reintegrar al arrendatario, dentro de los sesenta (60) días calendario siguientes a la terminación de la relación arrendaticia, la suma recibida como garantía de las obligaciones del arrendatario, más los intereses que se hubiesen causado hasta ese momento, siempre que estuviere solvente respecto al cumplimiento de las obligaciones arrendaticias a su cargo.
    • Si el arrendador se negare sin justa causa a reintegrar el depósito y sus intereses, vencido el término a que se refiere el artículo anterior, el arrendatario podrá ocurrir al Tribunal competente por la cuantía para hacer valer sus derechos y pretensiones y la causa se tramitará en instancia única, conforme al procedimiento breve establecido en este Decreto ­ Ley.
    • Los intereses de mora causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, no podrán ser superiores a la tasa pasiva promedio de las seis (6) principales entidades financieras, conforme a la información que suministre el Banco Central de Venezuela.
  • Las partes podrán establecer cláusulas penales por el incumplimiento de la obligación asumida por el arrendatario, referida a la entrega del inmueble al vencimiento del plazo.

TEMA Nº 16

DE LAS DEMANDAS DE DESALOJO


DISPOSICIÓN GENERAL

La regulación de la terminación de la relación arrendaticia comienza por una norma general que debemos considerar aun cuando es de naturaleza procesal debemos recoger: "Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto­Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

NORMAS SOBRE EL DESALOJO

En primer lugar, establece la ley que sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

  • Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
  • En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
  • Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
  • En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
  • Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
  • Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
  • En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
  • Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.


Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.­ y c.­ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.

Por último queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.

PRÓRROGA LEGAL

La regla general en contrato a término determinado como el arrendamiento es que el vencimiento del término pone fin a la relación contractual. Ahora bien el Decreto Ley crea la institución de la prórroga legal.
1)     Se ha creado la norma de que en los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, llegado el vencimiento del plazo convenido, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo a las siguientes reglas:

  • Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
  • Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
  • Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
  • Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.

Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.

2)     Sin embargo, debe tenerse en cuenta que si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar del beneficio de la prórroga legal.

3)     La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.

4)     Cuando estuviere en curso la prórroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto­ - Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, sí se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.

PREFERENCIA OFERTIVA Y RETRACTO LEGAL

De acuerdo con el texto legal "La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario.

La "preferencia ofertiva" se diferencia del retracto legal en que es un derecho a que se le ofrezca en venta el inmueble en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, lo que implica que la preferencia ofertiva está llamada a operar mientras el obligado a darla todavía no ha enajenado al inmueble; en cambio el retrato es un derecho del arrendatario que éste sólo puede ejercer una vez que se haya enajenado el inmueble que tiene arrendado. La ley establece que el retracto arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

REQUISITOS DE PROCEDENCIA

Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con los siguientes requisitos:

  • Que tenga más de dos (2) años como tal,
  • Que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y
  • Que satisfaga las aspiraciones del propietario.

NORMAS ESPECIALES SOBRE LA PREFERENCIA OFERTIVA

A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación. Se prevé que, además, si un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditar que se encuentra suficientemente autorizado para ello mediante documento auténtico, y determinar con precisión las condiciones establecidas por el propietario para la negociación.

A su vez, el arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

NORMAS ESPECIALES SOBRE EL RETRACTO LEGAL

  • El derecho de retracto legal deberá ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de cuarenta (40) días calendario, contados a partir de la fecha de la notificación cierta que de la negociación celebrada deberá hacerle el adquirente. A dicha notificación deberá anexarse necesariamente copia certificada del documento contentivo de la negociación, la cual quedará en poder del notificado.
  • Pero el arrendatario podrá ejercer el derecho de retracto, en todo caso si:
    • No se le hubiere hecho la notificación prevista en el artículo 44 de este Decreto Ley o se omitiere en ella alguno de los requisitos exigidos.
    • Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente al arrendatario.

CASO EN QUE NO EXISTE EL DERECHO DE RETRACTO:

El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado.

Para las situaciones no previstas en el presente Título, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil.





Tema 19            LA TRANSACION

Introducción.

En el presente trabajo se hablará sobre lo que son las transacciones, así pues se dice que para que ésta se dé debe haber la existencia de un litigio pendiente o eventual y que a falta del litigio el contrato puede ser válido más no la transacción. También nos hacen referencia sobre lo que es el desistieminto en el cual cada una de las partes   asume la obligación  de pagar sus respectivos gastos y costas procesales, y del  convencimiento  acompañado de un "arreglo" por el cual el demandante  concede al demandado nuevas condiciones de pago.

Por otro lado se hablará de los elementos para que exista un contrato de transacción y sea válido; como también de los efectos que ésta acarrea. Y por último como se pueden extinguir dichas transacciones.  

Desarrollo.

GENERALIDADES SOBRE LA TRANSACCIÓN.

"La transacción es un contrato por el cual las partes  mediante reciprocas concesiones, terminan un litigio  pendiente o precaven un litigio eventual" (C.C. Art. 1.713). Debe observarse que la definición de nuestro Código Civil, ha agregado a la definición napoleónica la nota "mediante reciprocas concesiones" indispensable para diferenciar a la transacción de otras instituciones.  Así pues, toda transacción presupone:

1.) La existencia de un litigio pendiente o eventual. A falta de litigio, el contrato que las partes  denominen "transacción" podrá ser valido pero no será nunca una transacción. Por otra parte, si el litigio ya no esta pendiente, la transacción es nula  (argumento C.C. art. 1.722). En principio para que exista litigio entre partes basta con que éstas solo discutan la cuantía de sus derechos.

 Si es litigio esta pendiente (se ha traducido ya en proceso judicial), la transacción se llama judicial y se caracteriza porque pone fin al pleito. En principio, esta clase de transacción sólo puede celebrarse antes que se dicte sentencia definitiva  en el juicio, pero puede celebrarse después si queda la posibilidad de interponer recursos, si existe dificultad para interpretar o ejecutar la sentencia o cualquier otra  circunstancia análoga.

2.) La finalidad de precaver o poner fin al litigio. Pero, es transacción la que solo termina o evita el  litigio sobre parte de las cuestiones controvertidas.

3.) Concesiones recíprocas. Ello distingue la transacción  de otras instituciones. No se requiere que exista proporcionalidad entre las concesiones de las partes. En tal virtud, constituyen transacciones el llamada  desistieminto en el cual cada una de las partes   asume la obligación  de pagar sus respectivos gastos y costas procesales, y el llamado convencimiento  acompañado de una "arreglo" por el cual el demandante  concede al demandado nuevas condiciones de pago.


DIFERENCIACION ENTRE LA TRANSACCIÓN Y OTRAS INSTITUCIONES JURÍDICAS: CASOS DE TIPIFICACION DUDOSA

Aun cuando el tipo de la transacción es fácil de distinguir en si mismo, con mucha frecuencia las partes, sea para obtener los efectos específicos de la transacción, sea para excluirlos, suelen calificar de transacción o negocios jurídicos de otra índole, o a la inversa, atribuyen a verdaderas transacciones otra calificación jurídica. (Remisión de deuda, liquidación de cuentas, donación, etc.)


1.) Transacción y compromiso. El compromiso arbitral difiere de la transacción en que lejos de poner término  al litigio o precaverlo, establece normas  para proseguirlo.

2.) Transacción y renuncias, desistimientos, allanamientos o convencimiento.  Las renuncias, desistimientos, allanamientos y convencimiento difieren de la transacción porque suponen una concesión   total  de una de las partes frente a la otra.

3.) Transacción y juramento decisorio. Tampoco constituye transacción el hecho de deferir  o referir  el juramento en un juicio, ya que tampoco en ese caso existen concesiones reciprocas de las partes.

4.) Transacción y partición. Aun cuando los tipos de ambos  actos son diferentes, es perfectamente posible que una partición presuponga o constituya el producto de una transacción.

ELEMENTOS  ESENCIALES A LA EXISTENCIA  Y VALIDEZ DE LOS CONTRATO EN LA TRANSACCIÓN.

* El consentimiento.

1.) Difícil admitir la manifestación táctica de la voluntad de transigir. En esta idea se inspiran dos normas legales de carácter interpretativo:

A.) La transacción no se extiende a mas de lo que constituye su objeto, de modo que la renuncia que pueda haberse hecho a todos los derecho o acciones comprende únicamente lo relativo a las cuestiones que han dado lugar a la transacción.

B.) Las transacciones solo ponen fin a las diferencia que se han designado, sea que las partes hayan manifestado  su intención por medio expresiones generales o especiales, sea que esa intención aparezca como consecuencia necesario de lo que hayan expresado.

2.) Por lo demás, la transacción incluso judicial se perfecciona "solo consensu" pero los efectos procesales de la misma presupone su incorporación a las actas del proceso.

3.) Los vicios de consentimiento  presentan algunas peculiaridades que se estudiaran a propósito de la nulidad de la transacción.

* Capacidad Y Poder.

Para Transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción (Art. 1714 C.C: Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción.). Esta regla básica se debe extender por analogía al otorgamiento de poder para transigir con la advertencia de que en el caso del mandato, a menos que se trate de un acto de simple administración, se requiere mandato expreso para transigir. Los principios indicados bastan para establecer la situación respecto de la capacidad y poder de representación para transigir de las distintas categorías de representantes (legales o voluntarios) en ausencia de normar especial al respecto.

* Objeto.

En materia el Derecho común tiene algunas aplicaciones dignas de mención. Necesariamente forma parte del objeto de la transacción un litigio pendiente o eventual. Ahora bien, como el contrato tiene la finalidad de poner término a este litigio hay q concluir que no son susceptibles de transacción sino los litios disponibles por las partes, Así no son susceptibles de transacción:

1)      Las acciones de estado con dos excepciones: A) son susceptibles de transacción las consecuencias pecuniarias de las mismas; y B) son susceptibles de transacción según parte de la doctrina, las acciones de estado intentadas por quien solo tiene en ellas interés patrimonial.

2)      La acción penal de carácter publico, pero en cambios es susceptibles de transacción la acción civil derivada del delito, con la advertencia de que la misma no impide el juicio penal por parte del Ministerio Publico.

3)      Las acciones sobre la titularidad de bienes o derechos inalienables si en la transacción se dispone de ellos.

4)      En derecho fiscal y laboral existen grandes controversias sobre la posibilidad de transigir validamente determinadas acciones.

* Causa.

La noción de causa se utiliza ampliamente por la doctrina para explicar algunas nulidades de la transacción como veremos Infra"

CLASES DE TRANSACCION:

En atención, la transacción puede ser según su  Naturaleza jurídica, extrajudicial y judicial, y simple o pura y compleja.

Transacción extrajudicial y transacción judicial:
Es importante comenzar por advertir que en ambos casos la transacción constituye un contrato.

La transacción extrajudicial: sólo presta mérito ejecutivo cuando conste en escritura pública.

La transacción judicial: es cuando en la actuación judicial relativa a la transacción. "aparezca claramente que una persona ha contraído la obligación de pagar una cantidad, o de entregar, hacer o dejar de hacer alguna cosa", siempre, en ambos casos, que "de ellos resulte obligación clara y de plazo cumplido, de pagar alguna cantidad líquida o de entregar, hacer o dejar de hacer alguna cosa determinada.

Transacción pura y la transacción compleja:
la transacción pura: es la que sólo comprende cosas que son motivo de la controversia

La transacción compleja se produce un doble efecto declarativo, por lo que se refiere al reciproco reconocimiento de derechos, y traslativo, por lo que atañe a la atribución de derechos de una parte a la otra en materia que no era objeto de controversia".

CARACTERES DE LA TRANSACCIÓN.

1.      Es un contrato consensual que le da el carácter de solemne, la misma exige para su validez, cualquiera sea el objeto formalidades del contrato, ya sea por escritura publica o privada.

2.      Es un contrato bilateral, por que le impone obligaciones reciproca a ambas partes.

3.      Es un contrato oneroso, aunque existan autores que lo nieguen, pero es tomado como oneroso por que es esencia del contrato que las partes se hagan reciprocas concesiones.

4.      Generalmente es un contrato conmutativo, por que las partes quedan definitivamente determinadas al momento de celebrar el contrato.

5.      Es un contrato accesorio, no lo es en el sentido de los contratos de garantía como la fianza, hipoteca entre otros. Si no que para subsistir se requiere de una obligación principal valida.

EFECTOS DE LA TRANSACCIÒN.

Efectos extintivos: los códigos, civil y de procedimiento civil establece que la transacción tiene entre las partes la misma  fuerza que la cosa juzgada en relación con el litigio objeto de la misma, el código de procedimiento civil agrega que la conciliación pone final al proceso y tiene entre las partes los mismos efectos de la sentencia definitivamente firme (Art. 262 c.p.c.):

a-      para determinar el ámbito del indicado efecto de la transacción debe tenerse en cuenta la regla interpretativa del contrato ya indicado al tratar del consentimiento.

b-     por otra parte, no es plenamente exacta la equiparación entre la transacción y la sentencia con autoridad a la cosa juzgada por que:

La transacción no presupone necesariamente  que se haya iniciado un juicio.

La transacción no causa ejecutoria.

La transacción se interpreta por el juez conforme a las reglas de la interpretación de los contratos.

La transacción no es impugnable como sentencia, si no  como contrato, por vía de anulabilidad.

Efectos decladarivo: la transacción produce efecto declarativo respecto de los derechos; sobre los cueles versa el litigio.

En virtud del carácter declarativo indicado, las partes no quedan como causahabiente la una y causante la otra, de modo que:

a-      la transacción no constituye justo titulo para adquirir la usucapión o prescripción abreviada o de favor.

b-     No existe saneamiento entre las partes.

c-      La transacción no implica la notación de las obligaciones.

El carácter declarativo indicado no excluye que la transacción sea traslativa o constitutiva de derechos sobre los cuales no versa el litigio, ni que las partes pacten saneamiento o novacion.

 Con el carácter declarativo de la transacción se vincula el  problema de si la transacción puede ser resuelta por el incumplimiento. Al respecto se a sostenido que la transacción solo puede ser resuelta cuando existen cláusulas traslativas o constitutiva de derechos, ya que el caso contrario bastar ala otra parte para oponer la cuestión previa de transacción o ejercer la parte de cumplimiento.

EXTINCIÒN DE LA TRANSACCIÓN.

I. Generalidades.

La extinción del contrato se rige por el Derecho común, salvo en materia de nulidades. 

II. Régimen especial de las nulidades.

El régimen general de la anulación de los contratos está modificado en la transacción por normas que alteran el régimen de algunas causas de anulabilidad de Derecho común y por normas que introducen algunas causas de  anulabilidad específicas de la transacción.

1°  La anulabilidad por error de derecho.

La transacción no es anulable por error de derecho sino cuando entre las partes no ha habido controversia sobre el punto de derecho. (C.C. art. 1719) y siempre que en este último caso se reúnan las condiciones exigidas por el Derecho común. Si no fuera así el efecto extintivo de la transacción tendría escaso valor práctico, ya que, frecuentemente, el litigio sobre el cual versa la transacción comprende controversias sobre puntos de derecho y si se dejara abierta la posibilidad de intentar la acción  de nulidad por error de derecho, la transacción en realidad no pondría fin o no prevendría el litigio correspondiente.

Por lo demás, puede intentarse la acción de nulidad por error de derecho cuando el punto de derecho sobre el cual recayó el error no fue controvertido por las partes porque entonces la controversia sobre punto de derecho no está comprendida dentro de la transacción.

2° La nulidad de la transacción hecha en ejecución de un título nulo.

La transacción puede ser anulada si se la hizo en ejecución de un título nulo, a menos que las partes hayan tratado expresamente sobre nulidad (C.C. art. 1.710). Por "título" debe entenderse por todo acto o hecho del cual puede derivarse un derecho u obligación  (conste en forma documenta lo no) y por "nulo" debe entenderse tanto "nulo" propiamente dicho como anulable.

La acción corresponde a la parte que creía válido el titulo (o ambas si las dos lo creían válido), aún cuando su error se debiera a un error de derecho; pero si la nulidad del título ha sido tratada expresamente por las partes la eficacia del efecto extintivo de la transacción exige que no se la pueda impugnar por esa circunstancia.

3° Nulidad de la transacción fundada en documentos falsos.

La transacción  fundada en documentos que después se reconocen como falsos, es enteramente "enteramente" nula (C.C Art. 1721); pero solo puede invocar esta causa de anulabilidad quien no conocía  la falsedad de dichos documentos. Por razones análogas a las anotadas anteriormente la acción es improcedente a la falsedad de los documentos había sido controvertida por las partes.

La transacción fundada en documentos que después se reconoce como falso, es "enteramente" nula con ella quiere indicarse que, aun cuando los documentos solo se refieren a algunos aspectos de la controversia objeto de la transacción, la nulidad afecta todo el contrato no a solo a las cláusulas relacionadas con los documentos en cuestión.



4° Nulidad de la transacción relativa a un litigio ya decidido

Es igualmente nula la transacción sobre un litigio ya que esta decidido por sentencias ejecutoriadas, si las partes o alguna de ellas no tenían conocimiento de la sentencia (C.C Art. 1722).

Al respecto conviene observar que la sentencia en cuestión debe ser:

A)    Ejecutoriada

B)     Desconocida por lo menos por una de las partes


Si ambas partes conocían dicha sentencia la transacción es valida. En efecto, la causa se presupone y es verosímil que una transacción en tales circunstancias tenga por objeto evitar el procedimiento de ejecución, discusiones sobre el alcance de lo decidido por el juez, etc.

5°  Nulidad de la transacción hecha en la ignorancia de documentos posteriormente.

Cuando la transacción se celebra en la ignorancia de uno o mas documentos que son descubiertos con posterioridad es necesario distinguir:

A)    Si las partes han comprendido en la transacción con la designación debida todos los negocios que pudieran tener entre si, los documentos ignorados al tiempo de la transacción y que luego se descubran, no constituyen un titulo para impugnar la transacción a menos que los haya ocultado una de las partes contratantes.

B)     Si la transacción ha comprendido un solo objeto y se demuestra con documentos nuevamente descubiertos que una de las partes no tenga derecho sobre dicho objeto, la transacción es nula.

Conclusión.

Luego de un análisis más detallado y un estudio minucioso de los contratos, conocidos como, la transacción Se obtuvieron resultados que le permite al investigador presentar el siguiente conjunto de conclusiones:

La transacción es un contrato en el que las partes disponen de sus legítimos derechos e intereses, dado que se producen recíprocas concesiones para las cuales, es necesario poseer la facultad de disponer de los derechos que se pretendan transigir


Estos contratos son de gran ayuda ya que son usados en la vida diaria y cotidiana de cada ciudadano en sus distintas modalidades, y cada día con mayor auge se realizan, por lo cual es de vital importancia conocerlos y saber cuales son sus efectos sobre las personas y sus bienes.

Se llega a concluir también en esta investigación la importancia y la necesidad que tiene el estado y los ciudadanos de una actualización de las normas que rigen este tipo de contrato. Por que las actuales aun cuando nos llevan a conclusiones precisas acerca del entendimiento de esta materia, dificultad su estudio, ya que las transacciones hoy en día forman parte del día, día de las personas aun cuando estas no nos damos cuenta de esto, y se requiere del conocimiento de las misma para su mayor entendimiento y comprensión.



Tema     20 EL COMODATO

INTRODUCCIÓN

            El comodato nace en el Derecho Romano como un contrato gratuito y de uso entre amigos y conocidos, es decir, se entregaba la cosa en comodato y al vencimiento del termino se devolvía la misma cosa era la obligación principal, esto dio pie a una serie de obligaciones para ambas partes pero en principio solo para el comodatario quien tenia la cosa para su uso debía cuidarla y protegerla como un buen padre de familia y restituirla al finalizar el convenio pautado entre ambas partes.

            Se debatía en que no solo era un contrato unilateral, únicamente obligaciones para el comodatario sino que también podía darse obligaciones para el comodante, pasando hacer un contrato bilateral ambas partes tienen obligaciones, como en caso de comodante seria indemnizar los gastos extras en caso que el comodatario hubiere hecho a la cosa para conservarla y mantenerla en el mejor estado.

            El comodato se deriva entre sus caracteres que es un contrato real y nominado ya que se perfecciona con la entrega de la cosa y esta reglamentada en el ordenamiento jurídico como en el caso de nuestra legislación en el Código Civil Venezolano.

Antecedentes del Comodato

            El comodato es una figura que tiene sus orígenes en el Derecho Romano así como la mayoría de los contratos que hoy nos rigen. En aquella época se conocía como préstamo de uso y se daba específicamente entre amigos y vecinos de la ciudad, donde se entregaba una cosa no consumible para que estos usaran de ella, a titulo gratuito, y con la principal obligación de restituirla. Dicha devolución se realizaba luego de un plazo convenido entre las partes por ello revestía carácter "intuito personae".

            El comodato o préstamo de uso era definido como un contrato real, por medio del cual una persona llamada comodante, entregaba gratuitamente a otra, llamada comodatario, una cosa mueble o inmueble para que se sirviera de ella y se la devolviera en la época convenida.

            Este contrato anteriormente no fue reconocido como tal sino hacia fines de la República, en que el pretor concedió al comodante una acción contra el comodatario que se negaba a devolver la cosa recibida, acción que bajo el Imperio se convierte en una actio in ius (es decir, un acción fundada en el Derecho), al sancionar el comodato como contrato real; siendo la denominación originaria de este contrato el de "utendum dare", nombre con el cual aparecía en los edictos de los pretores republicanos, y es en el Edicto Perpetuo de Salvio Juliano (jurisconsulto romano) donde se le designa con el nuevo nombre de "comodatum" (de comodo datum).

            En el Derecho Romano el comodatario tenía la obligación de utilizar la cosa y cuidar de ella como un buen padre de familia, y de restituirla en la fecha pactada. Como se trataba de un contrato esencialmente gratuito, ya que si no seria como un arrendamiento, el comodatario era responsable de aquello que denominaban Culpa Levis in Abstracto, es decir, la culpa leve en la conducta de un buen padre de familia. Cabe destacar que esta no era en dicha época la única obligación nacida de este contrato, sino que además no debía usar el objeto dado en comodato para un fin distinto al convenido entre las partes.

            A pesar de todo esto, los juristas romanos consideraron que podían surgir para el comodante ciertas obligaciones, en supuestos bien determinados; como era el caso de indemnizar al comodatario por los gastos extraordinarios, pero indispensables para la conservación del objeto, como por ejemplo, los honorarios del veterinario en caso de una enfermedad fortuita de un animal dado en préstamo. Sin embargo los llamados gastos ordinarios siempre eran por cuenta del comodatario.

            Quien prestaba en el Derecho Romano, madera para algún fin temporal como por ejemplo andamios, decoraciones de teatro, entre otros, sin haber fijado el término del comodato, y la retiraba, contra la voluntad del comodatario en un momento inoportuno, era responsable de los daños y perjuicios ocasionados. Así como respondía el comodante en el caso de que hubiera ocultado defectos de la cosa objeto del contrato, por los cuales el comodatario hubiera sufrido perjuicios.  Como consecuencia de estas excepcionales obligaciones, el contrato era considerado como "eventualmente bilateral" puesto que debido a ciertas circunstancias se podían generar deberes para quien al momento de la celebración no los tenía.

            Por ser un contrato de buena fe el mismo quedaba amparado en dos importantes acciones como lo son la:

§      Actio Commodati Directa: del comodante contra el comodatario, y;

§      Actio Commodati Contraria: del comodatario contra el comodante: en el caso excepcional de que el comodante tuviera que responder de gastos necesarios o de daños y perjuicios causados por su dolo.


CONCEPTO DEL COMODATO

Debemos mencionar luego de esta breve reseña histórica, que tanto el Código de Napoleón como el Código Civil Chileno, acogieron, al comodato en su forma y esencia, tal cual como fue regulado en el Derecho Romano, es por ello que resulta importante dar un paseo por la historia de cada uno de los contratos que hoy nos rigen, puesto que muchos de ellos tienes su origen en este antiguo pero importante derecho. Es por ello que nuestro Código Civil Venezolano en su artículo 1724 establece que: "El comodato o préstamo de uso es un contrato por el cual una de las partes entrega a la otra gratuitamente una cosa, para que se sirva de ella, por tiempo o para uso determinado, con cargo de restituir la misma cosa".

Se puede observar a simple vista que no son muchas la diferencias que existen entre nuestro comodato actual y el que existió en la época romana, por lo tanto debemos profundizar en cada una de las características, elementos, acciones, requisitos, etc. que hicieron y hacen posible la celebración de un contrato de Comodato.

Caracteres del Comodato

1.                  Es un contrato real: sólo se perfecciona con la entrega de la cosa.

2.                  Es un contrato gratuito: el comodante no recibe retribución alguna

3.                  En el derecho romano se consideraba unilateral, pero hay autores que dicen que es un contrato bilateral, como por ejemplo Larenz o Toullier, porque ambas partes resultan obligadas: el comodante a permitir el uso de la cosa por el tiempo pactado, y el comodatario a cuidarla y devolverla en su momento.

4.                  Las cosas no fungibles pueden ser objeto del comodato, Los consumibles están excluidos, a menos que se presten para un uso momentáneo que no exige consumo (por ejemplo, para exhibición).

5.                  Es un contrato típico o nominado, puesto que se encuentra reglamentado en la ley.

 Elementos esenciales a la existencia y validez de los contratos en el comodato.

1.El Consentimiento: es decir, la manifestación del deseo de celebrar el contrato correspondiente, ya sea de manera expresa o tácita.

En otras palabras, se requiere que el consentimiento manifestado por las partes, sea válido y eficaz. Y es que, luego que el contrato nace, se verifica que el contrato existe por reunir sus elementos esenciales de existencia; hay que revisar si el mismo produce plenos efectos jurídicos válidos u oponibles entre las partes. Esto se logra, al constatar: La no presencia de vicios del consentimiento.

2. El Objeto: puede darse en comodato cualquier cosa mueble e inmueble, el objeto de este contrato lo constituyen los bienes no fungibles que son aquéllos que no pueden ser sustituidos por otros de la misma especie, calidad y cantidad. El Objeto del contrato u obligación, atañe a las prestaciones recíprocas o correlativas, que cada una de las partes asume en un contrato.

3. Capacidad: La capacidad no es un elemento del contrato, sino un presupuesto de validez del consentimiento. La capacidad es la aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones. Hay dos tipos de capacidad: jurídica o de derecho y de obrar o de hecho.

§      La jurídica es la aptitud para ser titular de un derecho,

§      La de obrar es la aptitud de las personas para actuar por sí mismas en la vida civil.-

En principio el comodato es un acto de simple administración para ambas partes, salvo casos excepcionales. Sin embargo, parte de la doctrinase muestra mas inclinada a calificar al comodato como acto de disposición para el comodante, en todo caso, establecido que el comodato de que se trata constituya un acto de simple administración o de un acto de disposición. El comodato se considerará nulo, si el comodante es incapaz. Puede exigir al comodatario la restitución de la cosa antes del tiempo convenido. El comodatario capaz no puede oponerle la nulidad al comodante capaz o incapaz. Si el comodatario incapaz fuese menor impúber su incapacidad no lo autoriza para anular el contrato.

Artículo 1.143.- Pueden contratar todas las personas que no estuvieren declaradas incapaces por la Ley.

Artículo 1.144.- Son incapaces para contratar en los casos expresados por la Ley: los menores, los entredichos, los inhabilitados y cualquiera otra persona a quien la Ley le niegue la facultad de celebrar determinados contratos.

No tienen capacidad para adquirir bienes inmuebles los institutos llamados de manos muertas, o sea los que por las leyes o reglamentos de su constitución no pueden enajenarlos.

Artículo 1.145.- La persona capaz de obligarse no puede oponer la incapacidad del menor, del entredicho, ni del inhabilitado con quien ha contratado.

La incapacidad que se deriva de la interdicción por causa de condenación penal, puede oponerse por todos aquellos a quienes interese.

Los incapaces por incapacidad absoluta (menores impúberes, dementes y sordomudos que no saben darse a entender por escrito); los incapaces por incapacidad relativa, en los casos que le es expresamente prohibido; los religiosos profesos y los comerciantes fallidos.

4. Causa: Es la razón subjetiva o el motivo imperante del contrato. Este motivo debe ser el mismo en cada contratante. Aparece en cada negocio jurídico como subjetiva, concreta y variable.

§      Subjetiva: Porque se relaciona con la finalidad que lleva a las partes a contratar.

§      Concreta: Porque se refiere a un negocio en particular y

§      Variable: Porque el motivo que ha llevado a la contratación a las partes, es distinto en cada contrato.-

El motivo determinante para contratar debe ser lícito, no debe contrariar la ley, ni afectar el orden público ni las buenas costumbres. Este requisito de licitud es esencial.

Efectos del comodato.

Obligaciones del comodatario

§      Obligación de cuidar la cosa dada en préstamo; el articulo 1726 nos dice "el comodatario debe cuidar la cosa dada en préstamo como un buen padre de familia, y no debe servirse de ella sino para el uso determinado por la convención, o, a falta de ésta, por la naturaleza de la cosa y la costumbre del lugar, so pena de daños y perjuicios. "

A lo que deducimos que el cuidar la cosa viene a derivarse la obligación de restituir la cosa, a lo que el obligado debe velar porque la cosa se mantenga en buenas condiciones tal cual como un padre de familia cuida a sus hijos, y no debe utilizarla indebidamente solo como quedaron pautado en el contrato o en caso que no este convenido por su naturaleza o por los hábitos comunes.

§      Obligación de restituir la cosa dada en préstamo; nos expresa el articulo 1290 CC "no puede obligarse al acreedor a recibir una cosa distinta de la que se le debe, aunque el valor de la cosa ofrecida sea igual o aun superior al de aquella".

a)     La obligación se deduce que se debe restituir tal cual la cosa dada en préstamo, de modo que no se puede constreñir al comodante a recibir una cosa distinta de la debida, aunque el valor de la cosa ofrecida sea igual o superior a ella.

b)     El comodatario debe restituir la cosa en el estado que se encontraba cuando la recibió, si la cosa sufre posteriormente algún deterioro se distingue varios casos:

o       Articulo 1728 CC" si la cosa se deteriora únicamente por efecto del uso para el cual se dio en préstamo y sin culpa del comodatario este no responde del deterioro".

Si la cosa se deterioro solo por el efecto del uso para el cual se la dio en préstamo y sin culpa del comodatario, éste no responde del deterioro, con la advertencia de que hay culpa del comodatario por el simple hecho de encontrarse en mora de restituir.

o       Si el deterioro proviene de un uso (aun siendo el normal uso) distinto del que podía darle el comodatario, hay culpa de éste y por ende debe responder por los daños y perjuicios.

o       En los demás casos se aplicara el derecho común.

c)      La restitución de la cosa debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa en el momento de la celebración del contrato, si éste no señala otro lugar así lo expresa en articulo 1295 CC "el pago debe hacerse en el lugar fijado por el contrato. Si no se ha fijado el lugar, y se trata de cosa cierta y determinada, el pago debe hacerse en el lugar donde se encontraba la cosa que forma su objeto, en la época del contrato. Fuera de estos dos casos, el pago debe hacerse en el domicilio del deudor, salvo lo que se establece en el articulo 1528."

d)     En cuanto al momento de la restitución se derivan ciertas normas:

o       Si se convino en un término para la restitución, ésta debe efectuarse al vencimiento de este. El articulo 1731 CC encabezado "el comodatario está obligado a restituir la cosa prestada a la expiración del término convenido".

o       Si no se convino ningún termino, la restitución debe efectuarse cuando el comodatario se haya servido de la cosa conforme a la convención, el mismo articulo en su encabezado en la segunda disposición "si no ha sido convenido ningún termino, debe restituir la cosa al haberse servido de ella conforme a la convención". También se puede dar el caso pero es necesario el requerimiento del comodante cuando después de haber transcurrido un lapso conveniente dentro del cual puede presumirse que el comodatario ha hecho uso de la cosa, el comodante exija la restitución así el mismo articulo en la tercera disposición nos dice "el comodante puede igualmente exigir la restitución de la cosa cuando haya transcurrido un lapso conveniente dentro del cual pueda presumirse que el comodatario ha hecho uso de la cosa".

o       Si no se convino ningún termino ni puede fijárselo de acuerdo con el objeto del comodato, el comodante puede exigir en cualquier momento la restitución de la cosa así nos sigue diciendo el mismo articulo 1731 en su único aparte "cuando la duración del comodato haya sido fijada y no pueda serlo según su objeto, el comodante puede exigir en cualquier momento la restitución de la cosa".

o       En todo caso aun antes del vencimiento del termino convenido o de la cesación de la necesidad del comodatario, el comodante puede exigir la restitución de la cosa dada en préstamo si le sobreviniere una necesidad urgente e imprevista de servirse de la cosa así el articulo 1732 expresa "si antes del termino convenido o antes de que haya cesado la necesidad del comodatario, sobreviniere al comodante una necesidad urgente e imprevista de servirse de la cosa, podrá obligar al comodatario a restituirla".

§      Riesgos en el comodato

Los riesgos de la cosa dada en comodato junto con el  derecho común están bajo el riesgo del comodante, ya que se trata de un contrato unilateral no traslativo del propiedad u otro derecho real, sin embargo dado el carácter gratuito del comodato la ley pone a cargo del comodatario la perdida de la cosa por caso fortuito en los siguientes casos (artículo 1727 CC):

o       Cuando ha usado de la cosa indebidamente o ha demorado su restitución, a menos que aparezca o se pruebe que el deterioro o perdida por el caso fortuito habrían sobrevenido igualmente sin el uso ilegitimo o la mora, en el ordinal uno del articulo 1727 CC "cuando ha usado de la cosa indebidamente, o ha demorado de su restitución, a menos que aparezca o se pruebe que el deterioro o perdida por el caso fortuito habrían sobrevenido igualmente sin el uso ilegitimo o la mora".

o       Cuando la cosa prestada perece por caso fortuito y el comodatario hubiere podido evitar la perdida usando una cosa propia en vez de aquella en el ordinal segundo del mismo articulo nos expresa "cuando la cosa  prestada perece por caso fortuito y el comodatario hubiere podido evitar la perdida usando una cosa propia en vez de aquella".

o       Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada o la suya, el comodatario ha preferido deliberadamente la suya; para algunos autores consideran que en este caso y en el anterior la ley aplica el derecho común porque estiman que a su vez el comodatario está obligado a evitar el perecimiento de la cosa recibida en préstamo, incluso a costa del sacrificio de la suya propia, el ordinal tercero expresa "cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada o la suya, ha preferido deliberadamente la suya".

o       Cuando el comodatario expresamente se ha hecho responsable de casos fortuitos, lo que en realidad no es una peculiaridad del comodato, ya que en todos los contratos es valido el pacto de asunción de riesgos, es decir el pacto en virtud del cual la parte que de acuerdo con la ley no tiene a su cargo los riesgos se obliga a correr con ellos. Así nos hable el ordinal cuarto "cuando expresamente se ha hecho responsable de casos fortuitos".

o       Cuando la cosa se hubiere estimado al tiempo del préstamo, aunque la perdida ocurra por caso fortuito, siempre que no hubiere pacto en contrario, así pues la ley presume que salvo pacto en contrario, la estimación del valor de la cosa al tiempo del préstamo implica la asunción de riesgos por parte del comodatario, en cuanto el ordinal quinto "cuando la cosa se hubiese estimado al tiempo del préstamo, aunque la perdida acaezca por caso fortuito, ésta será de cuenta del comodatario, si no hubiese pactado en contrario".

§      Solidaridad entre comodatarios, si se da el caso de dos o más comodatarios, su responsabilidad es solidaria frente al comodante, tanto si esa responsabilidad deriva del incumplimiento o retardo culpable, como si  deriva de la carga de los riesgos así nos dice el articulo 1730 CC "si son dos o más los comodatarios es solidaria su responsabilidad para con el comodante".

Obligaciones del comodante

el comodante a nada se obliga por el solo hecho de la celebración del contrato, en particular debe destacarse que a diferencia del arrendador no esta obligado a hacer gozar de la cosa al comodatario, sin embargo hechos posteriores a la celebración del comodato pueden crear al comodante las siguientes  obligaciones:

§      Obligación de reembolsar ciertos gastos; el comodante debe reembolsar al comodatario los gastos que éste hiciere durante el préstamo para la conservación de la cosa, siempre que el gasto sea extraordinario, necesario y tan urgente que no haya podido el comodatario prevenir de él al comodante antes de efectuarlo, así lo expresa el articulo 1733 CC

§      Responsabilidad por vicios de la cosa; el comodante que conociendo los vicios de la cosa dada en préstamo, no previno de ellos al comodatario, responderá a éste de los daños que por aquella causa hubiese sufrido así se encuentra tipificado en el articulo 1734 CC.

Diferencias del comodato con otras instituciones jurídicas.

§      comodato y arrendamiento:

El arrendamiento es un contrato por medio del cual una persona llamada arrendador transfiere la propiedad de una cosa a una persona denominada arrendatario quien se sirve de ella y paga el precio. Este difiere del comodato en tres aspectos fundamentales:

1.      el arrendamiento es un contrato consensual se perfecciona con el consentimiento de las partes, mientras que el comodato es un contrato real se perfecciona con la entrega de la cosa.

2.      El arrendamiento es un contrato oneroso, es decir, es susceptible de pago, mientras que el comodato es esencialmente gratuito.

3.      En el arrendamiento el arrendador asume una obligación de hacer gozar de la cosa al arrendatario, obligación que no asume el comodante.

§      comodato y mutuo:

1.    la diferencia fundamental entre ambos es que        en el comodato se restituye la misma cosa; mientras que en el mutuo se restituyen cosas de la misma calidad y cantidad, por lo tanto se entiende que el comodato carece del efecto traslativo que tiene el mutuo.

2.    el comodato se aplica sobre cosas no fungibles, es decir sobre aquellas que no pueden ser sustituidas, el mutuo se aplica a cosas fungibles, aquellas que si pueden ser restituidas.

3.    el comodato es esencialmente gratuito, mientras que el mutuo es solo gratuito por su naturaleza.

§      comodato y depósito:

1.    en el comodato el comodatario (quien se sirve de la cosa) tiene derecho a usarla, mientras que en el depósito el depositario no usa la cosa, solo la guarda hasta restituirla.

2.    el comodato se hace en interés del comodatario, en el depósito, este se hace por lo general a favor de quien la entrega.

3.    el comodato es gratuito, mientras que el depósito, no siempre es gratuito.

§      Comodato y usufructo, uso y habitación:

El comodato difiere de estos en 2 aspectos:

1.      presupone la entrega de la cosa para el perfeccionamiento del contrato

2.      no confiere al comodatario ningún derecho real sobre la cosa dada en préstamo.

 Conclusión

            Remontándonos desde la época Romana hasta la actualidad en nuestra legislación, observamos que se asemejan bastante una de la otra ya que el derecho romano a hecho grandes aportes a lo que hoy en día es conservado y mantenido por el ordenamiento jurídico del país, en el cual se observa que como todo contrato para su realización se dan unos elementos esenciales como el consentimiento libre de las partes su voluntad de querer contratar, la capacidad de contratar ya que una persona que no tiene discernimiento o es incapaz para obrar ni puede contratar ya que seria nulo, la existencia de un objeto licito, posible, determinado y determinable y por ultimo una causa que fue el motivo, la razón que llevo a las partes a contratar a realizar ese convenio.

            Concluyendo en si con el contrato que a lo largo explicamos que es el de comodato, donde el principal obligado es el comodatario ya que el debe conservar la cosa con el mejor de los cuidados como un buen padre de familia, y debe restituir la misma cosa tal cual fue dada en préstamo al finalizar el plazo acordado.

            En este contrato de comodato el comodatario tiene el pleno derecho de usar la cosa dada en préstamo y devolver dicha cosa vale destacar la misma ya que no se puede devolver otra cosa a pesar que sea igual o mayor que la anterior, es decir sobre cosas no fungibles de modo que no pueden ser sustituidas ni subrogadas por otras ya que las consumibles quedan excluidas, y recordando que el comodato es gratuito ya que el comodante no recibe ninguna retribución y real ya que se perfecciona con la simple entrega material de la cosa.


1 comentario:

  1. muy bueno el contenido, gracias por esa valiosa informacion . De eso se trata hay que ser solidario con la informacion

    ResponderEliminar